**区廉租房建设的思考
新加坡前总理李光耀执政感言：“一个有温情的社会，有义务对那些不太成功的人提供帮助，如果不能帮他们过上正常的生活，至少也要帮助他们维持最低的需求。”当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓，即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的，而廉租房这一政府保障性住房则是构建和谐社会、稳定社会秩序、缩小贫富差距的重要举措。这是“阳光政府”实施的又一项民生工程和德政工程，体现了党和政府的眷眷温情。结合**区廉租房建设情况，谈几点粗浅的看法。
一、**区廉租房建设概况
廉租房是党和政府为了解决城镇低收入家庭住房困难而建的普遍住宅，具有社会公共福利和住房社会保障性质。1998年，中国廉租房规划启动后，**区编制了解决城镇最低收入家庭住房困难五年计划（2008年至2012年）及年度计划，三年来，累计投资1797.9万元，设计建筑面积17359.71平方米，解决了528户低收入家庭住房难题。
廉租房建设的主要做法：一是优先安排土地。2007年，在保山城区通商巷通过拆除旧房安排土地3.55亩，2008、2009两年在保山中心城市环城东路西侧、和平路北侧安排土地10亩，以政府划拨供地形式用于廉租房建设。二是严格资金管理。由区建设局公房管理所设专户、专账管理，使廉租房建设资金安全有效。三是严把工程质量关。在项目建设过程中，严格廉租房建设程序，按照投资批复、用地批复、工程招投标、施工合同的规定组织实施，严把施工质量，使廉租房建设程序合法，质量达标。四是依法依规分配管理廉租房。制定了《**区城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《**区2007年至2008年城镇最低收入家庭廉租住房保障实施方案》，规定了廉租房的申请、分配、审核等办理程序，严格实行“三道门槛、两榜定案”制度；实行“一户一档”专人动态管理，视保障对象的具体情况，分别采取实物配租、租金核减、租赁补贴三种方式进行操作，使廉租房从建设到分配整个过程有序推进。
二、存在困难和问题
（一）建设用地征地困难。土地问题一直是困扰廉租房建设的主要问题，由于保山城市建设起步较晚，加之受国家耕地保护政策紧缩的影响，城市发展建设用地数量多与指标少的矛盾越来越突出；加之城市化进程的快速推进，被征地农民利益诉求高，城镇发展用地征用难度越来越大，给廉租房建设的土地保障带来较大压力。
（二）建设资金缺口大。建设资金是廉租房建设的一大瓶颈。随着房价的不断攀升，中低收入者只能“望房兴叹”，越来越多的“房奴”，尤其是困难户，更是表现出一种无奈。而地方政府也是因为资金不足而难以建设足够的廉租房供给居民，使有限的资金难以发挥有效作用。因此，廉租房建设面临巨大的资金压力。
（三）住房需求量大。住房困难户面广、量大，要求“实物配租”保障对象很多，本级财政可投入廉租房建设的资金极为有限，建设资金缺口较大，致使廉租房建设进展缓慢，住房困难户难以应保尽保。
（四）廉租房管理难。廉租房保障对象是困难家庭、下岗工人、老弱病残者，有的家庭甚至如此低廉的房租都无法缴纳；加之，由于廉租房的租金低，无力聘用专业的物业管理公司，对廉租房进行有效管理，给小区内的环境卫生、安全保卫带来很大困难。特别是廉租房实行“动态管理”，入住后如果再需退出更是难上加难。
三、加快廉租房建设的几点思考
（一）加大融资力度，积极筹措建设资金
住房困难说明当前的住房制度存在缺失，改善和保障住房的核心是大规模建设廉租房，其关键是解决好建设资金问题。首先，在廉租房建设中政府不应是唯一的出资主体，尚可通过信用担保、租金回收和兑现利息等多种形式，吸引社会闲置资金注入与参与。其次，对可拍卖零星公房和廉租房项目中规划的商铺，按程序进行公开拍卖，并从土地收益金中提取一部分资金，多渠道筹措廉租房建设资金，尽最大力量保障廉租房建设。再次，政府还须在廉租房建设中充当房产权的拥有者、资金信用的担保者、廉价土地的提供者和疏通各种关系的协调者等多种角色，积极整合资金，加快廉租房建设步伐。
（二）加强执法监督，将廉租房建设纳入法律化轨道
实行廉租房建设工作法律化，使廉租房的建设和分配都有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，形成一个良好的社会保障体系，使中低收入者真正享受到廉租房的优惠政策。建立健全廉租房保障对象的档案、申请、审批和退出机制。
首先，建立收入如实申报制。要求享受廉租房保障的最低收入家庭按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些未在廉租房居住、转租转借廉租房、改变房屋用途，以及未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况，家庭人均收入超出廉租房政策确定的收入标准，因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出廉租房政策确定的住房标准的原保障对象，按规定取消其享受廉租房保障的资格。
其次，对廉租房保障对象实行公示制度。对于廉租房保障对象的低收入者的认定，采取社会认同的办法，经社区民主讨论通过，再公示和确认。同时，还应向社会公布保障对象的保障时间、保障方式及保障标准。此外，每年应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受廉租房条件的居民，要停发租赁住房补贴，或收回承租的廉租房，停止租金减免；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配廉租房的，购房者不再作为廉租住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。
再次，相关部门应加强审核、复核和后期的管理工作。做到年年复核，坚持对所有享受廉租房的家庭每过半年就审核一次。
（三）加强动态管理，努力做到应保尽保
加强对城市最低收入家庭实行全面动态管理，在实践中不断探索完善廉租房管理的新思路、新举措，因地制宜，分类指导。廉租房政策并非终身制，已享受廉租房的家庭，一旦不再符合“双困”标准，便应按制度有序退出。只有打破廉租房租住“终身制”，实行动态跟踪管理，用弹性手段建立完善廉租房租赁管理体系，才能使更多真正有困难的家庭居有其所。同时，鼓励廉租房入住家庭通过努力改善经济状况来解决住房问题；继续实施租赁补贴发放工作，充分发挥社区、民政等职能部门的作用，强化多部门协作，建立健全廉租房的配套制度，使廉租房建设更趋合理、有效、人性化。在公开、公平、公正、透明的基础上，推动廉租房保障逐步由最低收入家庭扩大到低收入家庭，努力做到应保尽保。
（四）加快资源整合，拓宽房源供给渠道
廉租房来源渠道主要有以下几种：(1)在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租房；(2)腾空的公有住房；(3)在二级市场收购旧有住房、符合条件的空置商品房；(4)政府和单位出资兴建的廉租房；(5)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于现有公房中可腾空用作廉租房的极为有限，社会捐赠的廉租房数量也极少，廉租房来源主要还是要靠购房和建房。加大对市场空置商品房的收购力度，激励社会机构或个人提供廉租房源。对单位或个人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受税收优惠。提供政策支持以加速公房腾退。很多仍居住在公房里的家庭是由于经济实力不足，无力购买普通商品住宅改善居住条件。政府可以对退公房购新房者提供一定数量的补贴或在个人所得税上予以减免，促进公房的腾退速度。
（五）加强组织领导，确保廉租房建设“阳光操作”
加强组织领导是推进廉租房建设的重要保证。为使廉租房建设工作顺利实施，按照“谁主管、谁负责、谁承担责任”的原则，建立健全党政主要领导统筹抓、分管领导亲自抓、牵头部门具体抓、相关部门协调抓”的工作机制，各部门通力协作，密切配合，形成工作合力，从规划报批、组织实施、施工质量、资金监管、审核分配到动态管理全过程，严格依法操作，规范运作，将廉租房建设工作纳入“法制政府”八项制度和“阳光政府”四项制度全程监控之中，切实做到合理安排项目计划，科学配置各种资源，严把施工质量关，实现项目和资金效益最大化。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。随着经济社会的全面发展，我国房地产业快速走上市场化轨道，越来越多的中低收入家庭面临房产价格市场波动和房价持续攀升的困境，廉租房就成了一项不可或缺的福利政策，建造更多更好价廉屋美、温馨舒适的廉租房，最终实现“住有所居、病有所医、老有所养”的社会理想。
