不动产登记制度是物权关系的一项极为重要的法律制度，在物权立法中占据十分重要的地位。我国现行不动产登记制度尚不能解决一切有关物权的社会问题，即无法完全满足现实生活的需要。它还没有形成一个较完善的法制体系，某些规定不够全面严谨。为此，本文对不动产登记制度展开进一步探讨。
一、不动产物权登记概述
（一）不动产物权登记含义
不动产登记，是指经权利人申请在不动产所在地的国家专职部门将有关申请人的不动产物权及各种变动在不动产登记簿上予以记载的事实。不动产登记的内容，即不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又称为不动产物权登记。
（二）不动产登记制度的历史发展
不动产物权制度最早源于罗马法。罗马法中的不动产公示制度对于不动产登记制度的历史发展具有开源意义。纵观其他国家不动产登记制度的发展历史，我们可以清楚地看到立法者以抵押权为中心，不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前使用的物权法对于建立我国的完善的不动产物权登记制度具有十分重要的意义。
二、不动产登记的范围
明确不动产登记的范围，使登记权利人明确了解哪些权利需要经过登记才能得到法律的保护。《中华人民共和国物权法》确立的不动产的物权有不动产所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、不动产抵押权、无线电谱使用权、海域使用权。但有些物权却没有明确规定，如通信电力管线，私人架设的桥梁、地下库窑等没有明确规定。这些将会给被侵权人维权带来了一定的困难，但优先购买权从理论上有登记对抗主义和登记生效主义两种理论。但至今为止，没有哪一部法律法规及部门规章明确地规定：房屋租赁合同未经登记不得对抗善意第三人。就样就给租赁合同中的利害关系人对优先购买权如何得到保护造成了不明确的后果。不动产登记制度应该为物权实体法服务，故实体物权种类、内容、方式的法定是不动产登记权利的基础，登记权利范围就因各国法定物权之不同而不同。
三、我国不动产登记制度存在的缺陷及完善的建议
（一）我国现有的不动产登记制度存在的缺陷
我国不动产登记不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。关于登记机关统一性的问题，广州、深圳等地已实行房产、地产证合一的制度，但并未为全国性基本法律所承认。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，深入贯彻落实《物权法》的相关规定，是我国登记机关不统一问题的解决途径。我国目前利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，但同时也带来了公权力对私权利侵扰的问题。为解决这一问题，无论采取实质审查主义国家还是采取形式审查主义国家，均采取了一些补救措施，典型的如德国的物权行为理论、法国及日本的公证制度等。我们应该加以借鉴。形式主义审查制度：指就登记的申请，是否在登记程序法上赋予登记机关以审查的权限，唯就其登记的申请，是否为实体法上的权利关系，一般不得加以审查，也不得决定其登记申请的许否。法国和日本是这样的制度。这种方法的优点是公权力不干预私权利，登记的效力仅依当事人意思自治，登记并无公信力，仅有对抗力，故登记效率很高，但由此产生的弊端也不少。我国登记机关在进行登记时所拥有的权利相当大，不仅如德国实质登记主义那样对当事人提交的文件资料有审查权，而且享有审查这些资料以外事实的权限，力求达到“客观真实”的理想状态。所以，公权力对私权利的干预较大。我国土地立法实质登记主义是正确的，但是必须有相应的立法技术对其弊端加以补救，才能达到公权力与私权利平衡的目的。大部分登记机关要求公证这一程序，只有公证的真实性得到保证，登记机关的审查权加以弱化，方能结合实质审查与形式审查的优点，解决我国不动产登记中公权国力干预私权利问题。
（二）完善不动产登记制度的建议
我国建国以来一直实行房屋和土地的分别管理体制，设立不同的登记机关。《城市房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用的土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律另有规定外，不得分离。”第六条规定：“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”我国除深圳等个别地区外，大部分地区历史形成了土地、房屋管理分属政府不同职能部门的格局，房地产转让或变更，应当先向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。笔者认为应当统一我国不动产的登记机关。
四、结束语
本文提出如下建议：确立登记行为私法观念，建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、统一我国不动产的登记机关；消除公权力对私权的干预；规范不动产登记效力和登记权利范围；制定统一不动产登记制度配套物权法；增加预告登记制度。可以考虑并另行起草一部《不动产登记法》，以此为物权程序法。
参考文献：
1、中华人民共和国土地管理法[EB/OL].中国政府门户网站,2005-05-26.
2、中华人民共和国土地管理法实施条例[EB/OL].http://www.cin.gov.cn/gcwzcfb/200611/t20061101_5304.htm,2006-11-01.
（作者单位：河北大学图书馆）