(内蒙古财经学院，内蒙古 呼和浩特 010050)
摘 要：文章简要介绍了现代房地产营销中的七种营销策 略，提出了营销策略对于推动房地产业进步、提升房地产营销水准是有积极作用的，但对于 不切实际的营销策略应予以反对制止的观点。
关键词：房地产；营销；策略
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007—6921(2008)22—0099—01
现代都市人，每天奔波于繁华闹市，车水马龙，喧嚣尘扬，更希望能寻得幽雅高尚之所，置 业安家，与高尚人士为邻，受文化环境熏陶，修身养性，让自己和家人在享受生活的安逸、 温馨的同时，还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求，是都市人在 满足了基本温饱之后，生活境界和精神境界上的更高要求。于是，在房地产营销的营销策略 演进中，人文营销策略的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文营销 策略来提升楼盘的内涵和品质。如“与高尚人士为邻”、“某某家园，墨香中的家”、“某 某花园，书香门第”之类的广告，一个比一个响亮。
1 房地产业内绿色生态营销策略风行
绿色营销理论的核心是，企业营销活动应该是以人类的 绿色消费为目标而进行的一系列营销活动，是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利 益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境，有利于维护生 态平衡，减少污染，避免资源浪费，提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态 营销策略之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号， 在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用 新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗)，装修装饰使用新型无污 染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中 处理等等。在生态营造方面，则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒 适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP，成为吸引顾客的“卖点” 。
2 物业管理营销策略
物业管理营销策略是我国房地产业较早开始“炒作”的一个营销策略。作为房地产开发链上 的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因 为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此，我们常常见到稍大的楼盘 和高档楼盘，往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。
为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念，探 索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制，充分发掘企业文化和社区文化，着 眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。
3 欧式营销策略
欧式营销策略几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的营销策略模式。从我国房地产 业起步伊始的沿海和南方城市，到今天的内陆城市，欧式营销策略之风一直在热吹之中，成 为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型，还是小区环境的布局，力图体现欧 式建筑的古典美、现代美。在很多城市，稍有实力的开发商，稍大的楼盘，就要请海外设计 师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门，欧式窗户、罗马立柱，欧式门楼、檐口和墙 面浮雕装饰；小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等；还有 实力雄厚的开发商，甚至将整个小区“欧化”。
4 品位营销策略
追求品位，是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。有一句几 乎成为经典的广告语——“我选择的是家，不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来 。其实不然，如果换一个角度看，它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体，没有 房，何以为家？在某种意义上说，房子是家的代名词。对普通百姓而言，房子是一个家庭最 大的“大件商品”，它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房，有了房的人则无不 希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此，在善于制造营销策略的房地产营销人士头脑 里，品位营销策略自然又是一个重要的“噱头”。
5 旅游休闲营销策略
现代人在紧张。工作之余，希望获得休闲、旅游度假，调节心情， 放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此，那些在城郊结合部开发的项目，特别 是别墅项目区，则着力营造旅游休闲营销策略。如泳池、沙滩、戏水池之外，辟有野趣烧烤 乐园，随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理)，还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区 。最近，某著名经济学家公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康，引起社会广泛关注 。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见，学者分析的和身体力行者们 “想到一块儿去了”。这说明旅游度假营销策略反映了房地产开 发的一种重要趋势，难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一营销策略。
6 亲水营销策略
水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对 缺乏的国家。在 很多城市尤其是北方城市，缺水严重，水就更显珍贵。因此，生活在都市的人们，如果能选 择亲水居住，是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下，亲水营销策略不知不觉风行房 地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎，那些临湖、临 江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称，便可以看到与水的关 系：蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、 锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。
7 智能E化营销策略智能E化营销策略是近几年提出的一个新营销策略。 从近几年的房地 产文章和大量的房地产广告中，“智能”、“E化”营销策略的热炒，似乎标志着入住的业 主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而，对大多数市民和购房者来说，“智能化”仍然是 雾里看花。不少人认为，上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化” ，也有些开发商出于“炒”营销策略的目的，不管够格不够格，故意朝这个营销策略上套， 以时髦的词汇“蒙”人。
其实，真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成：①安全防范系统：包括防盗报警、周 界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等；②信息管理 系统：这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背 景音乐、有线电视和电话等；③信息网络系统：要求宽带接入，建立起小区共享的现代信息 网络系统，具体包括构建小区信息服务平台，小区电子商务系统，和小区综合信息管理。
8 结语
房地产营销的营销策略之战，有其必然。随着人们生活水平的提高，人们对住房需求也 呈现多样化的趋势。房地产营销中，差异化营销也就成为必然。而实施差异化，就需要进行 深入的市场细分。营销策略营造是成功的市场细分的表现，一方面有利于引领行业发展，另 一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商，还是为开发商服务的企划人，均需要在 细分中寻找自己项目的相对优势，并在广告宣传中借助于某一个简洁的营销策略加以归纳， 并据以广泛传播。所以，房地产营销中，营销策略之战对于推动房地产业进步，对于提升房 地产营销水准，无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造营销策略， 夸大其词，甚至用虚假营销策略来哄人的做法。