摘要：从2009年开始，我国房地产价格出现了高速增长的势头。为此，在2010年4月份，我国政府出台新一轮房地产调控政策。文章从人民币汇率对房地产价格传导效应的角度出发，探讨汇率对房价波动的影响机制，最后分析新一轮房地产调控政策对房地产价格产生的影响。
关键词：房价；汇率；通货膨胀
2009年，当国内许多行业还在深受由美国次贷危机引发的世界经济危机打击影响而苦苦挣扎的同时，中国房地产市场却在危机中迎来最辉煌的一年。2009年年初还在极度低迷中徘徊的房地产市场，在中央政府和地方政府一系列政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。全国各大中城市房价在2009年二季度开始进入上涨通道，上涨行情一致持续到2010年一季度（见图1）。国内一线城市如北京、上海和深圳等的房价增长速度程度更是让人瞠目结舌，房价纷纷破万。与此同时，各地房地产开发商掀起争地狂潮，土地价格水涨船高，地王频现，面粉贵过面包的现象比比皆是。从北京广渠路10号地10.22亿元开始，地王的数字屡屡被刷新。2009年9月10日，上海长风地块以59.99亿元破上海地价纪录。不久，9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格拿下了位于徐汇龙华路1960号的地块（龙华地块），楼面价达到了惊人的27231元/平方米。随后北京顺义22号地以50.5亿和楼面地价达29859元/平方米再破京城年度总价和单价纪录。最后广州亚运城以255亿元成交额年度收官，创有史以来地块总价历史新记录，在此情况下，房地产泡沫之声不绝于耳。
资料来源：根据中华人民共和国国家统计局中七十个大中城市房屋销售价格月份指数整理（注：同比是以去年同月房价格为100，环比是以上月房价格为100）。
图1 2009年1月至2010年3月全国大中城市房屋销售价格指数变动趋势
一、人民币升值预期的形成对房价上涨的影响分析
造成这轮房价的上涨的原因很多，既有如土地招拍挂、卖地财政、零房产税等体制缺陷造成的因素，也有如刚性需求和投机型意愿强烈的需求因素。而投机型需求意愿强烈的因素对房地产市场造成了很大的冲击，其主要原因有以下方面：第一，对人民币升值的预期。在2005年中国实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度之前，由于汇率一直保持比较稳定。但我国在改革开放中对外贸易顺差（特别是中美贸易顺差）持续不断扩大。根据自由贸易的理论，在浮动汇率制度下，贸易顺差的扩大必然使得国际市场上对本国货币的需求增大，从而促使本币升值，本币升值在马歇尔一勒纳条件下使贸易顺差减小，从而使贸易自动恢复平衡。由于从1998年亚洲金融危机到2005年7月汇率改革之前的这段时期内中国实质上实行的是固定汇率制，人民币兑美元汇率一直保持在一个非常稳定的水平，所以中美之间多年持续并不断扩大的贸易顺差必然造成巨大的人民币升值压力。另外，在2007年以前，我国一直实行的是强制结售汇制度，长期的贸易顺差所积累的庞大外汇储备必然造成对人民币的大量需求，造成人民币升值的强大压力和预期。第二，中美利率差造成的国际资本流入也加强了人民币升值预期。根据利率平价理论，国与国之间的利率差必然会使国际资本从利率低的国家流入利率高的国家。从2004年10月开始，中国就进入了加息周期。尤其在2007年，中国人民银行屡次提高人民币存贷款利率，将金融机构人民币一年期存款基准利率提高到4.14％。而在同一时期，美联储于开始不断下调联邦基金利率，到2008年底下调至0到0.25％的“目标区间”。所以，中美之间的利率差必然会吸引国际资本向中国流入。这些国际资本进入中国，必然产生对人民币的大量需求，从而进一步加强人民币汇率升值的预期。
二、人民币升值预期对房价影响的传导方式分析
人民币升值预期一般来说可以通过两种传导方式对房价产生影响。
第一种方式是热钱效应。2005年我国汇率改革后，人民币汇率呈现出单向的逐步升值使得国际金融市场上大量国际资本进入中国。其中国际游资很大一部分以某种方式（也许是非正常或非法的方式）进入了房地产行业。据商务部的估算在2009年全年，房地产行业实际使用外资金额高达167.96亿美元，高于全国平均增幅7个百分点。当年房地产行业新设立外商投资企业596家，同比增长25.88％。按照目前的热钱统计方法（外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量），2009年境外热钱高达1220亿美元。这些国际资本涌入中国，在短期内会产生对人民币的大量需求投机性购房加大对市场的需求，据2009年度广州市房地产蓝皮书显示，广州市内户籍人口在抽样项目购房占总成交宗数和面积的六成左右，其余四成房源是被非本地人员买走。房价被推高从而使得人民币升值的预期得以自我加强。
第二种方式是通胀效应。根据国际贸易理论，汇率升值会使出口减少，从而顺差减少导致外汇储备增速减缓。但汇率的升值存在“反J曲线效应”，即在短期内会加大顺差，从而增加外汇储备。另一方面，在人民币升值预期的影响下，国际资本的流入也使得我国资本项目下的顺差不断加大。这两个方面形成的双顺差使得我国的外汇储备不降反升，国家外汇储备余额从2005年7月的7327亿美元一直持续上升至2010年3月末的24471亿美元。在2007年8月中国结束强制结售汇制度以前，这些外汇储备在人民银行的占款必须要通过发行相应的人民币进行兑换，因此释放了大量的流动性。即使在2007年8月后取消强制结售汇制度，企业和居民个人由于对人民币升值的预期也倾向于将外币兑换成人民币。另外，在2009年国家投放4万亿元的投资资金。这样就使得中央银行释放了大量的流动性，从而造成人民币的对内贬值即通货膨胀。
在国内制造业生产能力总体过剩和2009年出口下滑的双重影响下，一般工业生产品的价格不可能大幅上涨，因此，最后只会造成股市，楼市等资产价格的大幅上涨。由此可见，基于人民币升值预期是造成这一轮房地产资产价格过快上涨的主要动力之一。
三、新“国十条”的出台及效果分析
为了应对房地产价格快速上涨对经济健康发展的威胁，2009年底中央政府和各部委接连颁布了以“国四条”和“国十一条”为核心的一系列房地产调控政策。政策的核心是通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。但是从2010年前三个月的情况看，这次政策组合拳对房地产的打压效果是有限的。各地房价还在继续上涨，特别是一些房地产概念的炒作成为了某些地区房价疯狂上涨的动力，其中以海南岛的“国际旅游岛”概念炒作最为典型，期间海南岛曾创造了房价每平方米日涨数千元的神话。“国四条”和“国十一条”对房价继续过快上涨调控不力的原因在于：对于土地招拍挂、卖地财政、零房产税等体制缺陷造成的因素，一方面地方政府落实和执行不力；另一方面，对于这些体制缺陷的改革需要一个循序渐进的较长过程，急于求成则会造成反效果。所以，短期内希望通过这些方面的彻底改革来解决房价过高的现象也是不切实际的。
针对这种情况，国务院在2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，并提出十条举措，被称作“新国十条”。“新国十条”从加大供应、限制需求、加强监管和注重保障等四个方面对房价进行调控。其中，“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30％以上，二套房首付比例更达到50％以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
差别化的信贷和税收政策的矛头基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为。而且，这些打击只针对出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击。大大提高了对基于人民币升值预期的投机性需求的精准打击力度。从新政颁布一周来看，新政对抑制炒房和投机的不合理住房需求和调控需求结构改善市场供求状况产生了一定的效果。在2009年房价上涨速度最快地区北京，从4月14日至18日期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39％；不仅周签约量下降，日签约量下降也非常明显。据搜房网数据显示，新政颁布后一周内，商品房住宅期房签约1962套数，日均签约280套，环比前一周347套下挫19.31％。另外，在市场供需和价格方面，14日到18日4天时间内，北京二手房市场新增客户需求仅为2000套，仅相当于13日一天新增的需求，客户需求新增下跌了八成。与此同时，北京二手房房源在过去4天内新增加了3000多套，相比之前市场平均水平上涨了40％，特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等地，房源环比上涨幅度达到了翻倍。60％的房主表示不再涨价，更有20％的房主表示愿意降价。
四、结束语
虽然“新国十条”对房地产市场调控的效果初步显现，但是也存在一些对调控不利的不确定的因素。
首先，“新国十条”的打击重点虽然指向房地产市场上基于人民币升值预期而产生的大量投机者，但是只能对现在进入或准备进入房地产市场炒作的投机者产生作用。但是对前期，特别是2009年房价大涨时期进入的国内外投机资本没有产生即时的作用。因为，这部分经历过2007年调控政策转变的投机者会抱着侥幸的心态采取观望的态度，以等待国家政策的转变。对于这种现象，仅仅以首付和信贷政策来解决时无能为力的，这需要政府及时出台如住房消费税、调节个人房产收益的税收等税收政策，才能把市场中前期的投机者驱逐出市场。而且，这样也能为二手市场中提供大量房源以缓解因为土地稀缺问题带来的一手楼房源紧张的问题。
其次，人民币升值预期的持续。当前，我国经济已从金融危机中开始缓慢复苏，人民币升值的预期又开始逐渐形成。在2009年房价飞涨的时候收益甚好，开发商的资金流动性普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力。由于对人民币升值预期强烈，房地产开发企业在浓重的观望情绪和强势的政策打压而导致市场预期出现下挫的情况下普遍没有采取立刻降价的措施，而是把很多计划在4月中下旬入市的项目，推迟至五六月份。对此，应加大和加快建设以保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成的房地产市场，而保障性住房和小户型商品房应该占70％以上，切实执行70/90政策。这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价，以扭转对房价上涨的预期。
参考文献：
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（作者单位：广东建设职业技术学院）