摘要：伴随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状，找出个人住房贷款风险的生成机制，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。
关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范
一、我国商业银行个人住房贷款的现状
近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。2006年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。在此背景下，个人住房贷款的现状是增速趋缓，难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次，个人住房贷款质量总体较好，风险以缓和的方式显现，但仍应予以高度关注。
二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征
（一）商业银行个人住房贷款风险的概念
个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。
（二）商业银行个人住房贷款风险的特征
1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。
2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。
3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。
4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。
5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。
三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析
（一）商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析
1、信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。
2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。
3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。
（二）商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析
1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着一种经济惩罚制度，它让失信者生活环境恶化，这是对失信者最有效的惩罚。这种打击失信者的社会联防是十分有效的，它可以根治市场上存在的失信现象，使市场上的失信行为和银行的不良信贷现象逐步得以控制。目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个人信用评价体系尚未建立。
2、相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定，在影响个人住房贷款的金融法律体系中有很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。
3、个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。
四、商业银行个人住房贷款风险控制对策及其防范
（一）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其内部防范
1、加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了个人住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。
2、加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。第一，严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。第二，强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。第三，加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失。
3、加快推行住房抵押贷款的证券化。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用，而且还提高了银行资产的流动性。
（二）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范
1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于个人住房贷款业务的发展。
2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险，对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下，政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。
3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下，以担保为主要形式，沟通、协调住宅市场各主体之间关系，调整各主体的不同功能，使市场能和谐、有序地运行的活动，它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。从性质上看，个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。
4、建立社会统一的个人信用制度。从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行，表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注，也符合时代的需要。所以，当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验，结合国内实际，建立起自己的个人信用制度。
五、结束语
总而言之，个人住房贷款关系着千家万户，个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响，反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险，而放弃个人住房贷款市场；又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说，就是在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说，通过制定一系列法规、制度，建立高效的监管机构体系，成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。
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（作者单位：湖南工艺美术职业学院）