关键词：房价；土地；产权；交易费用；金融市场
近两年来，房地产价格一路飙升，势如破竹。房价似乎一度出于失控状态，我们总是揣测它涨到这个地步已经可以了，不会再涨了，但是，它还是超越了人们一个又一个心理承受能力，不断地突破、突破……伴随房价上升，各种言论层出不穷，更有惊人言论爆出“总理和总经理谁说了算。”使我们一向强大的政府也一度陷入了尴尬的境地。目前的情势就是房地产商在不停地买地盖房，政府在不停地卖地赚钱，但是老百姓却在不停地愁房，更多的富人享受着政府的优惠房，更多的穷人处于无家可归的境地，这样的状况仅仅是房地产老板造成的吗？本文对此持否定态度。
透过制度经济学分析可知影响我国房地产发展的最主要的三个方面是交易费用、土地产权、房地产金融市场。因此，想治理好房地产市场必先做好这三方面的工作。
一、交易费用过高
交易费用的思想由诺贝尔经济学奖获得者科斯在《企业的性质》一文中首次提出，交易费用是指一笔交易时，交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本。交易费用又包括搜寻成本、协议成本、订约成本、监督成本、违约成本。通俗地说，交易成本是指人们在进行经济活动的过程中，为达到一项自愿交易所必需耗费的各项费用的总和。这里的交易费用是指为加快房地产开发的市场化进程，在房地产开发过程中所花费的各种交易成本。
房地产价格同一般商品的价格不同，和普通的商品相比，房地产商品具有其特殊性，表现在以下几个方面：房地产不可移动性；房地产的不可替代性；房地产的垄断性；房地产的保值增值性。一般商品随着时间流逝，会发生折旧，而房地产却由于土地资源稀缺性会随着人口的增长和经济的发展不断升值，从而导致房地产的保值和增值。由于房地产商品具有与普通商品不同的特殊性质，因而它的价值构成与普通商品也有差别，突出的表现在具有正常利润之外的垄断利润，因此，我国房地产价值的决定受政府政策的影响很大，它的成本里不可避免的要有政府的强制性成本，包括土地出让金、征地补偿费、拆迁安置费、执政配套费、政府代收费用、契税、营业税、所得税、印花税等。这些费用都是房地产的必须交易成本。
可见，房地产价格的形成是一个十分复杂的过程，在房地产的每个环节都存在交易成本。首先，在房地产开发前期工作中，办理任何的手续都需要花大量的费用、时间和精力。如向计委申报立项、向建委申请办理施工许可证、到土地管理局办理土地征用或出让、转让、出租、土地权属变更登记等等。在这个过程中，不可避免地要支出一定的费用，花费大量的时间，精力，因此，无形之中又提高了房地产的交易成本。其次，房地产交易的信息不对称特质，使得部分追求短期利益的开发商利用其信息优势，发布虚假不实的广告，误导欺骗消费者，加大了消费者选择信息的成本。开发商为了吸引购房者的眼球，不惜夸大其辞，隐瞒真相，欺骗消费者，并且，他们为了求得利益最大化，偷工减料，大幅度削减建房成本，造成豆腐渣工程层出不穷。购房者必须付出很高的交易成本，尽可能的选择正确的信息，才能购得合适的房。最后，炒地、炒房等投机行为扭曲真实供求信息，增大信息筛选难度。开发商大肆“圈地”，储备大量土地，就如近期产生的“新地王”他们拿到的地平均每平米高达2万多元，那建成之后的房价会有多高，真是不敢想像。炒地、炒房这种哄抬物价的投机行为不仅增大了交易成本，是房价虚高，而且制造了房地产泡沫，威胁未来经济正常发展。
房地产市场是一个复杂的市场，其参与者众多，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面：
第一，合理的税费安排。在房地产中，国家对开发商征税过高，尤其是对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收很不合理。对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，最好是向业主逐年征收；尤其是人防建设费、教育费附加等，具有明显摊派性质的收费属于全民受益的范围，更不应仅仅由开发商来缴纳了。废除不合理税费，降低必要税费的征收比率，杜绝巧立名目乱收、乱征税费的“盘剥性”行为，减轻建房成本、交易成本。
第二，简化审批程序。房地产是块“肥肉”，任何人都想沾点儿油水，于是只要是沾点边的权力部门都会对房地产进行各种盘剥，房地产的审批程序繁杂，开发商奔波于各个公章部门，大大地增加了交易费用。因此很有必要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，简化程序；推广电子政务，实行政务公开；将办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
第三，实行信息披露，加强媒体作用。媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底就是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，总是大肆渲染某某房是什么豪宅，某某房即将售罄，某某房为国际高档社区……这样的炒作比比皆是，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然不可否认这里面有真实信息，但是普通购房者如何从这鱼龙混杂的房地产市场广告中挑出真实可靠的信息呢。这样的大肆吹嘘只能导致房地产的虚假繁荣，这对房地产的危害是致命的，加强信息披露，加强媒体监督，让购房者掌握第一手的资料，便于降低交易费用。最好是加强房地产品牌建设，毕竟品牌可以节省消费者的信息成本，并且品牌在一定程度上代表了良好的声誉和口碑，可以吸引大量客源，从而形成规模效应，进一步降低交易成本，促进良性循环，降低交易成本。
二、与土地问题相关的制度安排与制度管理
土地是房地产开发的核心要素，土地是一定的、有限的，我们如何在有限的土地资源上建造更多的房屋来满足更多的人的需求，这一直是个很棘手的问题，土地资源缺乏且弹性小，人们对土地的需求随着经济的发展却与日俱增。我们的土地所有制是全民所有制，任何人都是国家土地的主人，土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种矛盾的产权说法暴露了房地产的缺陷：
在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但是使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯。
目前土地转让的市场化程度很低，就我们一般的购房者来说，很难直接了解到土地是如何流转的，协议出让土地所占比例很高，并且在定价上随意性很大，我们很难知道协议的内容，很难了解到这个定价的依据。土地转让的过程中，缺乏透明度，用地问题上没有形成公平、公开、公正的竞争机制。
现在总是用GDP来考核地方政府的政绩，然而房地产对地方GDP增长的贡献率很高，一些地方政府为了搞政绩、搞形象工程、提升自己的GDP只能不负责任地靠卖地来“维持生计”。地方政府更像是买卖地皮的商人，利用土地谋取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者，最后的买单者只能是我们这样的亟待解决住房问题的购房者。
三、与产权有关的制度安排与制度管理
产权，是经济所有制关系的法律表现形式，我国的产权概念来自于西方，最早是由科斯、威廉姆森等人提出的，在房地产开发建设中，产权问题主要是体现在经济适用房中，它存在的问题主要包括：第一，经济适用房产权关系混乱，就我们所知的经济适用房的种类很多，这些混乱的产权中，有些相互重叠，有些又不能完全区分开来，理论上难以辨别清楚，实践中也是容易造成混乱。第二，经济适用房抵押制度不健全，经济适用房不可以为实现其他债务而进行抵押。经济适用房虽然是有政府免收了土地出让金、行政收费减半等优惠政策，但是其价格仍然是高昂的，对于那些购买经济适用房的购房者来说，无疑是支付不起，他们需要向银行贷款，但是经济适用房产权不完整，申请抵押贷款很难。
要解决经济适用房的问题，首先必须控制住经济适用房的产权人，因为现在有很多经济适用房的主体是不合格的，有一些人不够住经济适用房的资格却住进了经济适用房。这对于那些没房住的人来说是不公平的。其次，统一经济适用房的有限产权，我国经济适用房状况十分复杂，存在多种居住房屋类型，从而形成了复杂的产权制度。这不利于产权的平等保护，对这个问题的解决，就是制定统一的住房产权制度，使住房产权的内容不因主体性质的不同而有所不同。
四、房地产金融市场问题
房地产市场要想长足发展，离不开金融市场。房地产市场急需资金，而它巨大的来源就是金融市场，从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是近乎疯狂。房地产的投资回报率很高，于是银行也把住房贷款当成了新的业务增长点，但是现实中就存在了严重的信息不对称，银行或是低估了风险，或是只为了业务增长，总之银行把大量的贷款投向了房地产，开发商们大肆借贷，导致房地产虚假繁荣。
我国的房地产金融市场发育程度较低，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全。房地产融资多元化势在必行。借鉴西方的信托制度很有必要，大力发展房地产信托。这样可以形成地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三足鼎立的局面。为房地产基金做好安排。房地产金融市场的制度建设需要做好打持久战的准备，控制信贷准入、加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；拓宽融资渠道，尽最大努力防范房地产泡沫的爆破。
五、结论
我们需要理性地看待房地产市场中出现的各种问题，土地是有限的，人是不断增长的，并且人的需求也是不断增加的，人们都希望安居乐业，可是土地毕竟是有限的、房子毕竟是有限的。房价还得涨，尽管不会永远涨，政府现在唯一能做的，就是放弃部分自己的利益，防止这个巨大的泡沫球爆破。
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（作者单位：北京林业大学）