摘要：2008楼市严冬的到来，房地产销售下滑之势已成定局，市场低迷，成交严重萎缩，已成为不争的事实，对消费者而言，观望气氛变的更加浓重。文章主要分析了房产市场走低的原因，并对此提出了相应的解救措施。
关键词：房产降温；刚性需求；救市政策；货币政策；房贷规模；土地供给
一、2008我国房地产的基本状况
自2008年年初以来，商品房销售面积和销售额出现了10年来的第一次负增长，1-6月累计商品房销售面积同比下降了7.2％，比一季度加快下跌5.8个百分点，其中住宅下降6.9％，比一季度加快下跌6.6个百分点，商品房销售额下降3.0％，其中住宅下降1.1％。具体表现为以下方面：
（一）房地产开发完成情况
2008年1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7％，增幅比1-10月回落1.9个百分点。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7％；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4％；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1％。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5％。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9％；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7％。
（二）商品房销售和空置情况
2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅销售面积下降18.8％；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8％。其中，商品住宅销售额下降20.6％。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9％，增幅提高4.9个百分点。
（三）房地产开发企业资金来源情况
2008年1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2％。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2％；企业自筹资金13444亿元，增长30.9％；其他资金12942亿元，同比下降14.5％。其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6％。
（四）70个大中城市房屋销售价格指数
2008年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5％。新建住宅销售价格同比上涨0.2％，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6％。
（五）全国房地产开发景气指数
2008年11月份，全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看，此轮房地产行业的调整仍在继续，房价同比涨幅已经回落到0.2％，基本上与去年同期持平。在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下，只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势，如上海市、重庆市、广东省等11月商品房销售面积较10月份别增加了29％、40％和9％，但从全国来看，11月商品房销售面积较10月依然减少了3％。由此可以看出，尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本，但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的，消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁。
二、2008年房产降温的原因
下降的主要原因是住房的投机需求在逐步枯竭，而自住性的需求也处于明显的观望状态，各地房价增幅明显放慢或下降，且消费者对房价回落的预期越来越强烈，比如，广东两大城市广州和深圳出现了高位的明显回落，北京的二手房交易冷清，交易价格下降。从根源上来看，决定房价走势的一个极其重要的因素是资金，目前，无论是从银行信贷角度、外资角度，还是从股市与房地产市场资金的流通偏好角度来看，支持我国房价上涨的资金因素都是非常紧缺的。2007年9月27日，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。有银行业内人士表示，其银行个人贷款业务量甚至不到往年的1/5。最近几年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。发改委报告认为，当时股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高。问题是，我国股市从去年10月16日步入调整期，指数大幅下跌，股市的下跌与资金的流出有关系。假如这部分资金流向了房地产市场，房价应该是上涨的而不是同步下跌，指望股市的资金流向房地产推高房价是不现实的。因此，房产的整体降温已成定局。
三、伴随2008年房产降温出现的问题
由于“刚性需求”逐渐消失，开发商资金的缺少，呈现出了以下两方面的问题：
第一，购房者的心态的变化，受金融危机影响预期房价将大幅下降，购房热情下降，需求自然减少。首先，宏观层面经济环境的“遇冷”让消费者心理趋向谨慎；其次，二套房贷等房地产行业性政策有效抑制了投资性需求；再次，楼市在自身发展规律影响下进入调整期，近年来房价涨幅越快的城市调整效应越明显；最后，很多房地产项目定价偏高。
第二，开发商资金紧张，对拿地和建房也没有太多的热情。2007年，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态。在银根紧缩的情况下，一些开发商资金链断裂的风险很大，而且楼市也无明显回暖。在此情况下，收入来源减少，开支增大，两面挤压，使得开发商资金链断裂的可能性被再度放大。
四、房产降温的对策建议
如何才能让开发商愿意造房，让消费者愿意买房？其实，政府在这当中起着主导作用，为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。当时政府发布的救市政策主要有：2008年11月1日起首次购房契税降至1％；个人买卖住房暂免征印花税；个人卖房暂免征土地增值税；首套房首付比例降低至20％；公积金贷款利率下调0.27％；商贷利率最高可享7折优惠；加大保障性住房建设规模。此外，还有以下几点可供参考：
（一）货币政策的调整要迅速
金融危机后，一是CPI、PPI继续双降。这是总需求仍然不足、经济增长低于潜在产出水平的反应。二是外部需求仍大幅下滑。外部形势不好，外需下滑在20％以上，2008年发达经济体都会收缩，2009年即便有增长也非常之低。然而当时货币政策的执行力度不够坚决，往往一点点地挪动利率，反而给了市场更多的不确定性和观望态度。这期间，购房者抱怨政府给予开发商更多的时间，开发商也抱怨并没有从新政中获利。双方的矛盾愈发突出。所以，建议在金融危机下，适用重招，一步到位，如若不行，再减少幅度操作，如此循环。其实利率变化显著地影响了消费者需求的变化，进一步影响了房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反，即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，而且，当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，在准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。
（二）适度调整房贷规模，控制风险
过度扩大的信贷可能带来的风险，既有房地产过度发展带来的风险，也有银行自身的贷款风险，而对房贷的规模加以调控，在相当程度上会影响到住宅的需求。而加大风险意识从而调整房屋信贷规模，对房地产市场的发展是有积极意义的。老百姓手里有钱不花，没人消费经济也就上不去，房地产商没有钱，工人就没有钱，工人没钱就不消费，恶性循环。2008年10月22日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布了“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、支持居民首次购买普通住房”的公告。公告表明央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％，打7折就是基准利率的70％。通过降息，降低买房的门槛和房奴们的负担，从而达到稳定楼市的目的。
（三）加大住房结构调整和住房保障体系建设
住房价格对低收入家庭改善住宅条件的影响最大，开发商应该建造百姓买得起的房，住得起的房。2007年初月，国务院在《关于解决城市低收入家庭住房难若干意见》的文件上指出：要以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全的城市谦租房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大对棚户区、旧住宅区的改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，使农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。所以，应以大中城市为监管重点，落实住房调控政策责任到人制，加快经济适用房和廉租房建设，减免经济适用房建设的税款，及早建立完善的住房保障体系。
（四）妥善处理已购房者
对于在房价高点时期购房的居民，政府应妥善安排，防止和谐社会出现不和谐音符。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。建议银行主动减少部分房贷，拖延未能按时结清欠款所必需的房屋拍卖。对第二套房进行松绑，以刺激消费升级。同时优惠二手房交易，以挽救低迷的成交量。
（五）合理加大土地供给
为进一步探索如何通过市场化进程使土地更加合理，自2003年以来，房屋销售价格和土地销售价格都有明显上升，但土地交易价格上升的幅度明显高于房屋销售价格，对于我国的土地供应从紧是应该的，但是土地升值过快，对房地产价格肯定会形成压力，从发展来看，土地供应还是应该走市场化的道路，土地升值的好处主要应该归于农民。就当地方政府而言，降低售价，改变支付方式，并出台相应优惠政策吸引开发商买地，以降低开发企业的拿地成本，减轻开发资金的所占负担。
参考文献：
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4、中国科学院预测科学研究中心.2009中国房地产市场回顾与展望[M].科学出版社,2009.
（作者单位：西安财经学院行知学院）