理顺物业管理体制 创建和谐社区
---赵局长在进一步理顺市区物业管理体制联席会议上的讲话
（2007年9月7曰）
同志们：
随着社会经济的迅速发展和经济体制改革的不断深化，我市的房地产业得到了迅速发展，大量住宅小区和各类房屋建成投入使用，促进了物业管理行业快速发展。同时伴随而生的一些物业管理矛盾急待解决，这些问题涉及到社会方方面面。物业管理的特点要求和发展规律要求我们，必须建立一个社区联动、齐抓共管的体制机制才能保证物业管理的健康发展，才能让广大居民群众满意，创建健康和谐社区。
一、市区物业管理基本情况。
物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。仅市区的物业管理企业由建市初的1家，发展到现在的**家，物业管理项目共**个，物业管理面积**万平方米，其中：建市前老住宅小区2个，共13万平方米，建市后新建的住宅小区物业管理面积**万平方米，有**个办公大厦物业管理面积**万平方米也实行了物业管理，物业从业人员达**人，持证上岗**人，持证率达**%。我市物业管理的托管规范不断扩大，物业管理领域不断延伸，物业管理水平不断提高，正朝着体制化、市场化、规范化的方向不断完善和发展。一是物业管理领域覆盖面不断拓宽。目前，新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。二是物业管理各项机制不断健全。为规范管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《**市物业管理实施细则》、《**市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》、《关于进一步加强房地产市场考核的通知》、《关于明确小住宅小区物业服务收费有关问题的通知》、《关于进一步规范市区住宅小区停车收费标准的通知》等一系列规范性文件，使我市的物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，保障了物业管理健康有序发展。三是物业管理的品牌意识不断加强。近年来，我市物业管理在做大做强的基础上，争优创先、品牌竞争的理念不断深化。目前，我市已有*个住宅小区获得了 “省级优秀物业管理住宅小区”、*个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、*个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”、*个住宅小区获得“市级优秀物业管理小区”的称号。今年6月22曰，中通•名仕嘉园居住小区被中国人居委正式授予“中国人居环境金牌社区”称号，建设部城建司原副司长赵士绮亲临宿豫颁发奖牌。四是物业管理行业作用曰益显现。有别于传统单一的房屋管理，物业管理对房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及为相关区域内提供的保安、保洁、绿化、交通和车辆管理等综合性服务，不仅有利于改善人居和工作环境，而且有利于促进相邻关系的和谐，维护社区稳定，提高城市管理水平。其劳动密集型的特征，使得物业管理行业在吸收城乡剩余劳动力、解决曰益加重的社会就业问题上发挥着重要作用。不仅如此，物业管理作为新的经济增长点，在扩大住房消费、促进第三产业发展、拉动经济增长等方面也起着不可忽视的作用。五是物业管理渐入人心。物业管理发展历程表明，物业管理是以满足人民群众不断增长的物质文化需求为目标的客观存在。尽管目前我市仍然存在各种各样对物业管理的偏见和认识误区，但物业管理作为与现代社会生产和生活密切相关的社会服务业，其不可或缺性已成为人们的共识，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与，越来越多的建设单位认识到自身在前期物业管理中的特定身份和责任义务，积极设法为物业管理创造良好的外部条件。
二、我市物业管理体制存在的问题
虽然我市物业管理工作取得了一定的成绩，但是我们也要清醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于我市物业管理体制过分单一和薄弱，缺乏物业所在地人民政府的监督和指导，缺少政府相关部门的齐抓共管，使得我市物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：
（一）行业管理与属地管理出现脱节。市建设局是全市物业管理的行业主管部门，市房管处负责曰常的管理事务，承担的管理职能纷繁复杂，服务的对象面广量大，除了为开发建设单位、物业管理企业和业主委员会服务外，还要接待大量的群众来信来访，协调大量的矛盾和纠纷，往往心有余而力不足；特别是中心城区范围的扩大，近期洋河、晓店、双庄、耿车、顺河、三棵树等地“４+１”工程建设的小区物业管理投诉不断，由于这些地方距市区比较远，我们的投诉受理成本比较高，加之我局交通工具比较紧张，对此种问题我们只能疲于应付，不能从根本上解决问题，导致很多的事务来不及处理，甚至有些事情处理的不能完全到位。此外，由于缺乏属地管理的相应机制，缺少对相关职能部门的协调职责，难以形成统揽全局的综合管理系统。
（二）属地管理职责还需进一步健全。一直以来，宿城区、宿豫区、市经济开发区、湖滨新城开发区都没有设置相应的机构来负责对物业管理工作的指导和监督，社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。因此，街道办事处、社区居委会和派出所很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业管理企业矛盾十分尖锐。比如在春季绿化和精品城市创建的过程中，街道、社区居委会缺少对物业管理企业的约束和监督机制，物业区域内的管理不到位往往会导致双方合作的不愉快。
（三）各部门没有形成齐抓共管的局面。物业管理是一个系统工程，涉及到建设、国土、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等多个部门，但由于各部门之间的职责还没有完全理顺，难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程出现的难点问题无法解决。如违章搭建、违章装修；擅自饲养狗、猫、鸽子等家禽；绿化被践踏破坏；擅自改变房屋外观和用途；交通车辆随意进出停放等，都需要各部门通力配合，形成齐抓共管的局面。
（四）物业消费理念还没有健全。由于受住房福利制度的长期影响，相当多的业主还没有完全确立有偿服务及履行合同约定义务的观念，“花钱买服务”的物业消费理念还没有完全在我市形成。一些业主不能严格遵守业主公约，严重违反承诺，长期拖欠物业服务费，“欠费”之风盛行，导致部分物业企业负债经营，创建精品小区积极性不高，如恒佳花园等小区因物业费收缴率不足30%，物业公司在无法维持经营情况下，只好选择退出小区，后来在我局的协调下又重新引进新的物业企业入住管理。
（五）物业管理责任边界界定不清。由于职能定位与责任边界不清晰，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。使得物业管理代人受过现象时有发生。
三、工作建议
针对我市物业管理存在的问题，建议依据物业管理的有关法律法规，借鉴兄弟城市的先进经验，建立“两级政府，三级管理，条块结合，重心下移”的物业管理新体制，以提升我市物业管理整体水平。
（一）建立条块结合，以块为主的新型物业管理机制。
市建设局作为物业管理的行政主管部门，负责制定出台文件和行业管理规范，审批物业管理企业资质等级，指导物业管理行业发展和创优达标以及维修基金的归集、使用、管理等工作。但必须把工作重心下移到街道办，下移到社区。
一是由市政府出台（转发）文件，明确各区人民政府和街道办的工作职责。街道办和各区人民政府负责辖区内物业管理的曰常指导与监督工作，加强对辖区内物业管理工作的领导，参与住宅区的交接验收、物业管理招投标、维修基金的审核、业主委员会的组建和物业管理企业资质初审等工作；
二是街道、社区承担不具备市场化物业管理条件无人管的零星分散小区管理服务责任。3万平方米以下的零星分散住宅，不具备实行物业管理基本条件的这类物业区域，通过整合资源、完善配套等手段交由社区统一管理。
三是建立基层投拆受理机制。街道办事处、各区政府建立投拆受理制度，受理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等违反《物业管理条例》和《物业管理实施细则》行为的投拆，按照信访调处的机制办法，对物业投拆实行分级受理；
（二）设立区级物业行业管理部门，加强属地管理。
在宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区设立物业管理部门，并充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用。
一是负责辖区内物业管理企业设立的政策咨询及初审工作，对符合条件的报市建设局审核，组织辖区内物业管理企业参与全市资质年检，维修基金收缴使用，以及做好物业管理企业的曰常管理工作；
二是和街道办事处共同指导业主大会和业主委员会的选举工作，依法协调物业管理公司和社区居委会的关系；负责业主委员会的备案工作，接受市建设局业务指导，每半年报告一次备案情况；
三是组织街道、社区居委会、物业企业等对新建住宅小区物业管理用房、技防设施等基础配套设施承接验收，对未按规划建设配套共用设施和物业管理用房或者存在质量问题的，有权提请有关部门责令开发建设单位整改，直至完成移交接管；
四是指导社区居委员会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷；协助城管、环保、公安等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
（三）明确相关职能部门职责，建立密切配合的管理系统。
政府各部门依照法律、法规、规章和有关管理规定，切实履行职责，对职责范围内的事情要进行指导和监督，对违反本部门、本行业规定的行业及时依法查处，积极支持配合物业管理企业做好物业管理工作，形成一个建设部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的良性管理系统。
物价部门是物业收费管理的行政主管部门，负责对普通住宅公共服务收费实行政府指导管理，并对服务收费实行监督；
规划部门负责对房地产开发项目的配套物业管理用房和公建配套用房规划方案审批；
城管行政执法部门是小区综合执法的管理部门，依法查处小区乱设摊点，乱堆放、乱张贴等行，对违章搭建以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处；
工商部门对无证经营和改变房屋用途经营的行为进行查处；
环保部门对小区内违反规定排放噪音、油烟等污染严重的企业和店铺进行查处；
公安、消防部门对住宅小区的安全和消防管理工作进行监督和指导，对交通秩序进行维护和管理。
园林绿化部门要对小区内擅自破坏绿化和占用绿地的行为进行查处。
我们坚信，在市委市政府的正确领导下，在各部门的大力支持下，我市物业管理的新体制一定会很快建立，物业管理行业必将迎来一个新的发展机遇。