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1问题由来
1.1现状
“弃管房产”主要是指随着住房改革的不断深入而出现了大量的售后公房和老商品房（大多为1999年以前建设的），这些房产的管理基本仍沿袭计划经济时代的模式。据2005年8月统计，沈阳8个城区（不包括于洪区）共有751栋“弃管房产”，138.2平方米，涉及2.8万户，1131家产权单位。
这类房产中，产权单位破产、解体、兼并的有20.4万平方米，并轨、转制、转属的有1.2万平方米，经济效益差、濒临破产的有12.7万平方米，房改出售的有7.1万平方米，主辅分离未移交的有15.8万平方米；房屋托管合同到期未续约的有54.6万平方米；异产毗连、无牵头组织管理的房产有5.5万平方米。
1.2问题产生
此类房产由于没有规范的物业管理，不仅给居民生活带来不便，很难有效地维修和管理，也给社会稳定、城市发展和房产单位产权产籍管理带来一定的困难和经济负担。在调研中，有的居民把这种小区称为“三难”小区（难修、难管、难住）。
从法律上看，这些弃管房形成的原因主要有两个：一是，房屋主体资格模糊、甚至缺失，无承担维修、管理义务的主体；二是，房屋主体资格虽然明确，但由于缺乏经费、义务不清等多种原因，无力或不愿承担、管理的义务，从而造成部分自管房产“无人管或无力管”的情况。
1.2解决的关键
（1）长期福利型房产管理服务带来的思想障碍
住户已习惯于享受无偿、福利型后勤服务，对实行有偿物业管理服务不大习惯。主要表现在：一是花钱买服务的意识淡薄。物业管理的核心是业主花钱购买专业化物业服务。但一些业主的旧观念难以转变，不愿意交纳物业管理费。二是对专业化物业管理的期望值远远超过与其所交费用相对应的服务。
（2）硬件设施差、配套不完善的条件障碍
旧式小区设计只考虑满足居住的功能，普遍存在硬件设施差、配套不完善的问题，实施物业管理的硬件条件不具备，无法对其进行规范化的物业管理，或者难以吸引高层次物业管理公司进驻。
（3）经费严重不足的经济障碍
一是公共维修基金不足。由于小区建造时间较早，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽；再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管后的房屋大中维修带来较大困难。二是房管资金被侵占。多数弃管房产的产权单位都不同程度地存在挪用售房资金和欠缴房改房维修基金的行为，使住户的利益受到了侵害。
（4）自管房产收费难
表现在：一是公用费用分摊难。比如小区水费收取，由于管道的跑冒滴漏造成的水费缺口最终还得由企业承担。二是室内维修结算难。对住户室内部分设施维修实行有偿服务，但住户往往不愿付维修费。
2“弃管房产”实施管理的难点
2.1法律法规及各项规章尚不健全。
国务院《物业管理条例》的出台，使我国在物业管理方面有了一个基本的法律依据，但是许多相关的细节性问题、具体的操作方法在条例中并没有明确。尤其是真对这些旧小区，在实施物业管理过程中，易产生的问题、争议和纠纷会很多，我们建议应当根据《物业管理条例》的有关规定，结合实际情况，加快制定一些应当明确而尚未明确的配套法规，为这些旧小区实施物业管理行业的发展和规范运作提供法律保证和依据。要加强物业管理有关规章的宣传，明确各方的责、权、利关系。
2.2经济方面主要是资金缺口较大
这些小区多为统建、合建房、房改房，硬件条件差，配套设施不齐全，道路、绿化差，环境卫生差，缺乏管理资金来源。主要存在如下两方面的问题：
（1）缺乏专项维修基金
现在新建的物业小区在居民入住前，都要交纳专项房屋维修基金，但这些原来的非物业小区没有设专项维修基金，再加上建筑年代较长，设备、设施老化，需投入维修资金较大。既使房改房在出售时，向居民收取了专项维修资金，但由于其金额较小，很难满足房屋维修的需要，再加上管理机制不健全，使得资金被挪用、占用较普遍。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
（2）物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。对于原来的“非物业”小区，由于多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄、居民的交费意识淡薄。很多小区，既使是一年几元钱的清洁费也很难收齐。
2.3管理体制方面存在着管理体制不顺，责权利不清晰的问题
这些“非物业”小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，居民承租房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。多头管理，又常常造成谁也不管的现象，管理体制不顺，责权利不清晰的问题非常严重。再有一些产权单位破产、解体、兼并、企业效益差无力管理等。
2.4社会上没有形成物业管理的意识
从我市目前的情况看，“非物业”小区上述问题集中反映在没有形成物业管理的市场。一方面是市场交易的主体管委会和物业管理企业发展不平衡。全市管委会的组建工作进展较慢，能够真正发挥作用的极少。物业管理企业的数量虽多，但是总体素质低，服务意识差。另一方面是没有一套较为完备的市场制度和一个健全的市场运作机制。
2.5需建立与建设现代社区相适应的物业管理体系
必须坚持“属地管理、条块结合、以块为主”的原则，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代社区。业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督，并配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。
3“弃管房产”管理模式选择
“弃管房产”在管理过程中，要正确处理好社会效益与经济效益二者之间的关系，遵循市场规律，周密调研，慎重选择。具体选择何种模式，一般取决于小区的规模、硬件配套及住户的有效需求。具体可采下列模式：
3.1第一种模式：小区配套设施基本齐全，住户有一定的消费需求及支付能力，可以实施全面的物业管理。这样的园区多以上个世纪九十年代以后建设的商品房为主，可由专业的物业公司实施物业管理，
3.2第二种模式：小区规模较小，配套不全，物业管理企业可与业主委员会签订分项管理合同，议定具体服务项目、收费标准。通常，物业企业可提供最基本的房屋共用部位、共用设施设备的维修及小区保洁服务。街道、社区委员会也要发挥其作用，形成物业管理企业、业主委员会、街道及社区委员会共同管理的模式。
3.3第三种模式：无论硬件条件如何，业主群体支付能力较低。此类物业企业不宜接盘，应当政府给予一定的费用补贴，以维持小区“最低保障”时，方可酌情考虑。应采用街道、社区委员会牵头管理的模式。
3.4房管部门牵头管理或企业产权单位自管模式。房管部门成立专门从事”弃管房产”管理的物业管理企业，对园区实施物业管理。而企业产权单位自管模式，主要是单位产比较集中的小区，如军产和铁路产小区等。
总之，无论哪种管理模式，由于”弃管房产”管理涉及的都是原来的旧小区，设备、设施的维修、建设投入资金相对较大，这项工程不仅关系到千家万户居民的切身利益，同时也使沈阳市人居环境得到进一步改善，社会更和谐，经济发展更迅猛。
4“弃管房产”管理的对策研究
4.1加强宣传，提高认识，树立有偿服务观念
随着社会主义市场经济体制的不断完善和福利分房制度的终止，物业管理工作也步入了专业化、市场化的轨道。物业管理企业所提供的服务具有商品性，物业管理企业通过员工劳动服务收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的服务，这符合价值规律的等价交换原则。但是，不少住户对此还不够了解和理解。因此必须加大宣传力度，让住户对物业管理的重要性及内涵有充分的认识。
4.2分类管理，分步实施
要区别对待，循序渐进，逐步实现物业管理全面化运作。要根据非物业房产的规模等不同情况，采取不同的物业管理模式。对条件具备的，由业主委员会公开选聘专业物管公司，实施市场化的专业物业管理，房产部门适时退出。对条件尚不具备的，暂由房产部门管理，但要转变运行机制，实行有偿服务，待条件成熟后推向市场。对规模较小，且紧邻其他生活区的，可交由附近小区物管公司代管或托管，逐步向市场化物业管理过渡。
4.3多方筹措物业管理经费，共同负担，以区养区
没有充足的经费，是无法开展物业管理工作的，所以必须多渠道筹措物业管理资金。
（1）非物业管理房产目前经费不足的，可以增加政府投入，实行政府部门出一点、物业管理公司拿一点、住户出一点,最终实现"收支平衡,略有节余"的目标,使多数小区在管理费低标准的情况下,做到管理正常运转,维护状况良好,努力创造了优美、舒适的居住环境。
（2）目前有一定管理经费的小区，根据“谁受益、谁出钱”的原则,采取市场化经营筹集资金。住宅区管理经费筹集渠道主要有10个方面:①公用设施管理维修养护费。②卫生费。③治安费。④车辆保管费。⑤商业、服务业、摊贩管理费。⑥房屋装修服务费。⑦房屋租赁管理费。⑧娱乐场所使用费。⑨便民服务代办费。⑩兴办小型企业收入。前三项属于常规收费,由住户缴纳,四至七项属于专项服务,由当事人缴纳,八至十项属于盈利性收入,这些收入统一收取并用于住宅区管理。住宅区管理走上“自我发展,自我运转,自我完善”以区养区的道路。
4.4物业管理引入市场竞争机制
物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
（1）业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务在选聘物管公司时，要对公司资质、业绩及信誉程度等认真调查，尽可能选聘那些内部管理规范、人员素质较高和有丰富物业管理经验的公司作为的物业管理企业。并通过公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位。
（2）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换。改造后的旧住宅区为实现物业管理规模经营，相邻且建筑规模较小的旧住宅项目，还可结合实际，将几个项目划分为一个物业管理区域，实行“打包管理”。
4.5非物业管理房产的法规建设完善配套
建立健全单位自管房产管理的政策法规，通过行业监管、行业自律等方式，建立自管房产的预警机制。并通过法律规范破产、兼并、解体过程中自管房产的资产处置。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和产权企业的关系逐步理顺。
4.6实施综合治理，改造和完善配套设施
加强对环境和配套设施的改造和完善，为物管顺利实施提供必要的硬件条件。实行一户一表制，改造排污设施和电力线路，美化外墙面，在小区改造时应为物管公司留置部分门面房。