摘要：房地产开发企业也是安全生产的主体。因为房地产开发企业的主营业务是生产商品房并销售商品房，完全属于《安全生产法》中“生产经营单位”的范畴。根据《安全生产法》的规定，房地产开发企业应当履行作为企业的安全生产主体责任。但目前的工作实践中，多数房地产开发企业认为其建筑安装工程都发包给了具备资质条件的施工单位，因而房地产开发企业本身就不需要管安全了，也不是安全生产的主体；这种认识是错误的，也是违背《安全生产法》的。本文依法论述了房地产开发企业是安全生产的主体以及房地产开发企业应当依法履行哪些安全生产主体责任等问题。
关健词：安全生产 主体 房地产企业
正文：
房地产开发企业是安全生产责任主体
最近十多年来，随着我国全面进入小康社会和全国城市化建设步伐的加快，房地产业得到了迅猛发展。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，也带动了相关产业的发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，为我国城镇建设和经济社会发展作出了很大的贡献。据不完全统计，目前全国现有在册房地产开发企业达六万多家。但是，由于房地产开发企业注册资金设定不高，其他准入门槛设置不全面，从开发设计、到建设施工到商品房销售完毕都没有要求房地产开发企业提取和保障安全措施等安全生产专项经费，多数房地产开发企业认为其建筑安装工程都发包给了具备资质条件的施工单位，因而房地产开发企业不是安全生产的主体，本身也就不需要管安全了；加上部分建筑安装施工企业也存在安全投入不足、安全管理不到位等问题，导致房地产开发建设行业安全生产形势也日益严峻。据建设部披露，仅今年上半年以来，我国建筑施工事故起数、死亡人数较去年同期呈上升趋势，所发生的事故相当一部分是房地产开发工程生产安全事故。在房地产开发工程生产安全事故中，均涉及房地产开发企业安全生产主体责任落实不到位问题的也不在少数。
笔者认为，房地产开发企业也是安全生产的主体。因为房地产开发企业的主营业务是生产商品房并销售商品房，是生产经营单位，根据《安全生产法》的规定，应当履行作为企业的安全生产主体责任。根据目前我国房地产开发企业及房地产开发建设施工安全的实际状况，为进一步促进房地产市场持续健康发展，加强房地产开发企业安全生产主体责任势在必行。
一、当前房地产开发建设领域安全生产方面存在的问题
（一）房地产开发活动安全投入严重不足
房地产业本来应当是一个买方市场。但在我国现阶段，从房地产开发企业在商品房工程建设和商品房销售活动过程来看，目前的房地产市场从根本上来讲还是一个卖方市场，房地产开发企业作为企业当然总是追求利润最大化，以最少的投入赚取最大的利润：工程勘察、设计、施工、安装和监理等单位从承揽业务的角度出发，都要讨好业务发包单位――房地产开发企业，尽可能的对建设单位（房地产开发企业）提出的甚至一些不合法的要求也尽量给予满足，以最大限度地降低成本，由于房地产开发企业就总是处于主导地位，也就势必能达到房地产开发企业利润最大化的目标。他们在选择勘察、设计、施工、安装和工程监理等单位时，总以这类要求为前提条件，目的就是为了降低成本，而不惜以牺牲安全为代价，所有房地产开发建设项目设计和概算中根本没有安全措施费用。勘察、设计、施工、安装和工程监理等单位在激烈的市场竞争中，为了承揽工程，在明知费用过低、条件苛刻的情况下，也是以先揽下业务再在生产过程中通过压缩“软性费用”来实现利润，“软性费用”中首选的即是安全生产费用，从而造成大量安全事故隐患。
这样，在整个房地产开发过程中，首先是房地产开发企业安全投入不足甚至根本不考虑安全投入，然后，勘察、设计、施工、安装和工程监理则尽量压缩安全投入，导致整个房地产开发建设活动全过程的安全投入严重不足。
（二）房地产开发企业对安全责任的认识不足
在基层安全生产监督管理实践中，我们发现绝大部分的房地产开发企业对自身的安全生产主体责任认识不清，有的甚至认为自己作为房地产开发企业根本就不要管安全：他们将整个房地产开发建设工程的安全生产主体责任片面和简单地理解为全由施工单位负责。在工程项目发包过程中，整个工程勘察、设计、施工、安装和工程监理全部发包给了具备资质条件的单位，安全生产的所有工作和所有责任也就同时都“发包”给了这些企业，他们就只管买房子、收票子两件事了。
（三）房地产企业对开发建设活动的安全监管不到位
我们在基层安全生产监督管理实践中发现，几乎所有房地产开发企业内部都没有健全的安全生产管理机构和安全协调联系会议机制，没有建立安全生产责任制度，企业领导分工不明确，以法人代表为第一责任人的安全生产责任制没有建立或落实不到位，有的还将分部工程发包给不具备资质的单位和个人，大多片面强调施工速度和工期，疏于甚至放弃对房地产建设工程施工现场安全生产工作的统一综合协调管理，没有安全教育培训制度，没有安全隐患排查制度，没有安全奖惩制度，没有事故应急预案，没有事故抢救、报告和责任追究制度，等等。我们通过对部分房地产建设工程生产安全事故的调查处理，发现这些问题是现阶段我国房地产建设工程生产安全事故多发的重要原因之一。
二、房地产开发企业是安全生产责任主体
房地产开发建设活动涉及主体众多，虽然建设工程生产安全的重点是施工现场，主要责任单位是施工单位，但房地产企业作为商品房生产建设的投资人和商品房经营销售的受益人，是整个房地产生产经营活动的总负责人，在生产经营活动中处于主导支配地位，是房地产开发项目建筑施工活动中安全生产工作的责任主体之一。其安全生产意识的强弱、生产安全管理水平的高低以及生产安全管理措施的有效性，直接决定着建设工程安全生产工作的水平。我国《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》对建设单位的安全生产主体责任及所应承担的安全生产法律责任均有明确规定。
（一）从经济理论和法学理论上说明房地产开发企业属于生产经营单位
从20世紀管理學之父彼得．杜拉克及国内学者所述，企业和公司概念与特征如下：
企业源于英语中的"enterprise"，原意为企图冒险从事某项事业，后来用以指"应用资本赚取利润的经济组织实体" 。企业概念反映了两层意思，一是（生产）经营性，即根据投入产出进行经济核算，获得超出投入的资金和财物的盈余，企业具有独立的经济利益，自主经营，自负盈亏，企业的经营的目的一般是追求营利性；二是反映企业是具有一定经营性质的实体。企业是社会经济的基础单位，要依法设立。在生产领域，企业是生产的现场，在交换领域，企业是实现交换的基本环节，它是生产力组织形式，同时又体现一定的生产关系。企业是社会经济力量的基础，企业生产力的总和构成社会生产力。
由此可见，企业基本上是属于一个经济概念，而不是法律概念。企业概念本身并没有反映出参与企业活动当事人之间的某种法律关系。
在我国，长期以来将企业看作为从事产品生产、流通或服务性活动等实行独立核算的经济单位。从法律的角度看，凡是经合法登记注册、拥有固定地址而相对稳定的经营组织，都属于企业。
公司源于英语中的"company"，据有关学者考证中国从19世纪中后期把公司看作外国企业的集合名称，1903年清政府颁布《大清公司律》，公司一词泛指一切具有法人资格的中外企业。各国一般都是把公司作为一种企业形式而加以推广。由于各个国家公司的形式具有差异，如英美法系国家和地区使用公司的含义比较宽泛，大陆法系国家和地区的公司种类也很多，特征各异，所以要对公司下统一的定义也很困难。我国的公司法也没有对公司下完整的定义。根据《布来克法律词典》的解释，公司是"为经营商业或工业企业而设立的团体和联盟"，其形式可以是法人型的公司（corporation ）、联盟（association）或是合股公司（joint-stock company ）。
从逻辑关系上，企业与公司概念的外延应是交叉的。这就是说一部分企业属于公司，多数公司是企业；企业的概念着重反映某一组织的经营的性质，因而较具有经济性；公司所反映的是一个组织的民事法律地位及其成员和资本的联合体，更具有法律性。
本文所指的公司就是一种企业形式。虽然在法律上对公司的概念有不同的表述，但是，这些表述在客观上还是包含了公司的一些基本特征。公司概念中一般离不开三个基本的要素，一是公司必须依法设立，即经登记后公司正式成立；二是公司以营利为目的；三是具有独立的法人资格。在这个意义上，公司可以被定义为依法定程序设立的，以营利为目的的社团法人。然而，一人公司的存在，对公司的社团性提出了挑战；从公司应承担一定社会责任的角度，公司的营利目的也受到了质疑。
现在我国的房地产开发企业，都是依法成立的公司，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。当然属于应当承担安全生产主体责任的企业的范畴。
实际上，《安全生产法》所说的生产经营单位，笔者认为，可以理解为所有有生产经营行为的企业、公司、法人和其他组织，以及家庭经营户、个体户。生产经营单位是一种经济组织，有自己的名称、地址、固定的经营场所、组织机构和财务制度，以及与相应的从业人员。
所以，从上述讨论可知，房地产开发企业无论从经济学理论还是民商法学理论上说，都是属于《安全生产法》所调整的生产经营单位的范畴。
（二）从行政专业法领域和安全生产法律法规方面说明房地产开发企业属于对安全生产负有主体责任的生产经营单位
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。 国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》“第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”“第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则、实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”“第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”“第三十七条 违扫本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价２％以下的罚款，情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的。依法追究刑事责任。”
2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确：“坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。”
从以上规定并根据我国“企业负责，行业管理，国家监察，群众监督”的安全生产管理体制，房地产开发企业对其自身的、在房地产开发建设的全过程的安全生产工作负有企业主体责任。
（三）房地产开发企业属于《安全生产法》的调整对象
《安全生产法》第二条规定：“在中华人民共和国领域内从事生产经营活动的单位（以下统称生产经营单位）的安全生产，适用本法” 根据这一条的规定，我们就可以对《安全生产法》适用范围作以下界定：
首先，它规定了《安全生产法》在空间上的适用范围，即“中华人民共和国领域”。这样凡在我国行使主权的空间内从事生产经营活动的单位都适用《安全生产法》。在我国注册成立的房地产开发企业都适用《安全生产法》调整。
其次，“生产经营活动”的范围。由于一般将从事生产经营活动的事业统称产业， 第一产业，农业，包括林业、牧业、渔业等。，第二产业指工业（包括采掘业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等）和建筑业（房地产业）。 第三产业是指为“第一产业”和“第二产业”的发展提供基本服务的部门。都属于“生产经营活动”的范围。
第三，调整对象为涉及安全生产的相关法律关系。
因此，房地产开发企业属于《安全生产法》的调整对象。必须严格按照《安全生产法》和相关法律法规的规定，切实履行其主体责任。
三、加强房地产开发企业安全生产主体责任的建议
（一）在立法方面进一步明确房地产开发企业的安全生产主体责任
虽然《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》《安全生产法》、《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》对建设单位的安全生产主体责任及所应承担的安全生产法律责任均有明确规定。但针对性不强，对房地产开发企业的安全主体责任规定得不很明晰，容易造成企业对自身责任的轻视、忽视、漠视。因此，笔者建议今后国家和部门在立法方面进一步明确房地产开发企业的安全生产主体责任。
（二）、房地产开发企业依法加强安全生产工作，落实安全生产管理职责。
依照现有安全生产法律法规的规定，房地产开发企业要依照有关法律规定，完善安全生产规章制度，成立安全生产管理机构，明确安全生产管理人员和安全责任，加强对发包工程安全生产工作的统一协调与管理。
1、房地产开发企业法定代表人是本企业安全生产的第一责任人，对本单位安全生产负全面责任；企业各部门负责人按谁主管谁负责的原则，对各自职责范围内的安全生产工作负责；
2、房地产开发企业应当依法建立安全生产管理机构，健全安全生产相关管理制度，配备安全生产监管人员，提高安全生产管理水平。
3、房地产开发企业法定代表人和分管领导、安全管理人员、特种作业人员必须依法接受规范的安全培训，经考试合格，执证上岗；
4、房地产开发项目安全生产设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用，安全设施投资要纳入房地产开发项目预算。
5、房地产开发企业必须依法参加工伤保险和高危行业人员意外伤害保险，及时为从业人员交纳保险费。
6、房地产开发企业不得对其他责任主体提出不符合安全生产法律法规和强制性标准规定的要求，不得违反规定压缩工期。
7、房地产开发企业在编制概算和招投标时，应当依照国家有关法律法规和行业性标准相关规定，确定工程安全作业环境及安全施工措施所需费用，并及时足额支付；在申请领取施工许可证时，应当提供工程有关安全施工措施的资料。
8、房地产开发企业应当将拆除工程发包给具有相应资质的施工单位。
9、房地产开发企业不得明示或暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件和器材。
10、房地产开发企业要努力建立安全生产科技支撑体系，加快安全生产先进技术推广应用。应当建立各种台账、名册、事故应急预案和报告制度等。
（三）、行政主管部门应加强对房地产开发企业安全生产监督管理工作的力度，加强检查，排除隐患、综合治理。
1、及时督促房地产开发企业安全生产责任制的落实，学习广东广州市、珠海市等地作法将安全生产工作作为对房地开发企业考核的重要内容，严格实行安全生产“一票否决”制。并督促各施工单位建立危险因素分析、评价、重大危险源、重点部位监控制度和事故隐患排查、整改制度以及事故应急预案。
加强对施工工地安全隐患的排查，特别是交叉作业施工现场安全生产的统一协调、监督、管理工作，要督促监理单位及其监理人员切实履行安全生产工作职责，督促施工单位及时消除安全隐患。进一步深化专项治理，建立长效监管机制。增强危险源的识别和控制能力，有效遏制事故的发生。
2、严格督促房地产企业认真落实安全防护、文明施工措施费用制度，切实改善施工现场安全生产条件。加强对安全防护、文明施工措施费用的实际支付和使用情况的跟踪管理和有效监管。在工程项目招投标和办理工程施工安全受监手续时，要严格审查投标单位、建设单位安全防护、文明施工措施费用编制及支付计划；在检查施工现场时，要严格检查建设单位、施工单位按照支付计划支付、使用费用等情况，确保安全生产费用有效投入和合理使用。
3、加强对监理单位的指导与督促，落实监理单位、监理人员的安全生产工作职责。督促监理单位切实按照《建设工程安全生产管理条例》、建设部《关于落实建设工程安全生产监理责任制的若干意见》（建市[2006]248号）的要求，承担起安全监理责任，与监理单位共同督促施工单位加强安全生产管理，防止安全事故的发生。
4、建设、安监部门应当联合各有关职能部门开展对房地产企业的安全专项检查和执法。并依法对房地产企业生产安全事故进行严肃查处。
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