【关键词】房地产开发企业；社会责任；宏观调控
一、问题的提出
近年来，随着城市化进程的不断加快、居民收入水平的稳步提高和市场经济体制的日益完善，我国房地产行业一直呈现出快速的发展势头，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。但在房地产市场总体健康有序的同时，局部地区也出现了房地产开发投资过热、投资性需求比例偏高、房价上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等不利于行业长远发展的问题。这些问题虽是局部问题，但不控制，会成为全局问题。房地产业目前存在的一些不正常现象，已对和谐社会的构建产生了严重的负面影响。与此同时，社会上关于开发商负面新闻的报道从来就没有停止过。房地产业，近年来，一直是投诉率最高、纠纷最多的行业之一。
在国家对房地产业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业，有时几乎成了人们共同指责的对象。一个产业关联度如此之高、对国民经济贡献如此之大的行业，一个不乏优秀分子的企业群体，居然面临如此严重的信誉危机，实在值得所有的房地产开发企业深思。以上原因的产生主要是房地产开发企业社会责任有所缺失。十七大报告提出“住有所居”的目标，政府要通过各种形式解决百姓的住房问题，房地产开发企业也要在发展过程中承担一部分社会责任，房地产开发企业要为社会“住有所居”的目标做贡献。
二、企业社会责任
现代社会是一个讲求规则的社会，市场主体的行为被形形色色的契约所规范。现代社会同时又是一个迅速变迁的社会，不管制度、契约的设置如何合理、有效，总不能在任何时候都面面俱到。制度管不到的地方就需要市场主体的责任感和公益心来弥补。尤其当企业的经济利益与社会利益、环境利益相冲突的时候，企业应当更多地体现出作为一个企业公民的社会责任，而不能唯利是图。企业社会责任(Corporate Social Responsibility，) 简称CSR。正式定义虽经国内、外论坛多次讨论，却仍莫衷一是。国际上普遍认同CSR理念：企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等。近年来企业社会责任被社会各界人士提及，知名度耳熟能详。不但是国际间衡量企业成就的标杆，更被视为21世纪企业的绝对竞争力之一。在一场国际企业公民研讨会中，全球的重量级企业领袖不约而同表示，CRS是企业在国际经济舞台上扎根与永续经营的一把金钥匙，也是企业占领市场的必修学科和重要学分。要谈CRS，首先企业要有良好的企业文化。企业文化就是企业内部的价值观、伦理观和道德观，好的企业文化，可以影响社会和大众，自然而然成为受欢迎的企业公民。要做到这一点，企业家要有三良修炼，也就是以良心（诚实不欺的高尚品德）；良知（学习国内国际行业的新知识），企划无私的社会回馈计划；同时辅助于良能（贯彻执行），让企业对当地社区和环境真诚付出，也借此紧紧抓住员工的向心力。
三、房地产开发企业社会责任缺失的原因分析
首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》显示，对于“企业社会责任”这一概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念。导致“房地产企业社会责任感缺失”的公众印象，原因是复杂的。就自身而言，“企业公民”理念还没有建立，缺乏为社会履行责任的自觉性；就外部来讲，政府承担了过多的社会责任，在法律上也没有对企业设立基金会作出规定，一定程度上限制了企业社会作用的发挥。因此，尽管这份调查结果显示，八成以上的房地产企业都开展了企业社会责任建设，影响公众满意度的多是一些中小型企业。但不能否认，房地产业仍然被非议和诚信危机所困，主要原因有两个。
（一）少数房地产开发企业特别是中小企业的不诚信行为，导致了整体企业形象的不佳
近年来，随着房地产市场的持续繁荣和房地产开发企业投资回报率的有所提高，房地产成了各类业外资本追逐的对象。加上行业门槛偏低，以及监控的漏洞，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产。这些业外资本中，不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展，但也有不少是带着投机心理。因而，短视行为，投机心理，十分普遍。与此同时，在原有的开发企业中，也存在着良莠不齐的现象。为了生存，为了掘取更多的利润，一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了老百姓的切身利益。
事实上，全国有三万多家房企，绝大多数都是诚信经营的，真正不诚信的5％都不到，真正哄抬房价的1％都不到。然而，房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广的行业，少数开发企业的不诚信行为，就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉。它们的短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。
（二）房价的过快上涨，社会责任的意识不强，使房地产开发企业面临“牟取暴利”的指责
房价的过快上涨，是政府对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓对房地产开发企业产生不满的主要理由。房价上升过快，有其两面性。合理的一面是住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等。不合理的一面是个别地方政府打着经营城市的旗号，大发卖地财，推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作猖獗等等。虽然，房价的涨幅，并不是房地产开发企业可以完全决定的，但过快上涨的房价，却让大多数房地产开发企业无辜背上了“牟取暴利”的恶名。认为开发企业“牟取暴利”最大的理由，是房地产企业占有了因土地价格上涨而产生的增值收益。当然，作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者，房地产开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用，却是完全可以的。在房价问题上，政府和社会之所以对开发企业不满，是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是买涨不买跌），少数企业甚至哄抬房价，搞价格欺诈。
以上这两个问题的产生，并不全是开发企业的责任。要解决这些问题，也有赖于包括政府主管部门在内的社会各界的共同努力。大家都不要忙于撇清责任，而应勇于承担责任。作为行业主体的开发企业，无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的积极作用。因为，这不仅关系到构建和谐社会和行业繁荣的大局，更关系到企业自身的生存与发展。因为行业健康发展，最大的受益者还是行业内的企业。
四、房地产开发企业的社会责任体系构建分析
房地产开发企业，就是要在努力追求企业经济效益最大化的同时，建立自己企业的诚信体系，对未来负责——实践可持续发展；对行业负责——保持稳定增长态势；对构建和谐社会负责——关注中低收入人群的居住和改善问题。
（一）诚信为本，建立合理的诚信体系
《论语》中记载了这样一个故事。子贡向孔子求教治国之道，孔子答道：“足食，足兵，民信之矣。”子贡问如果不得已去掉一个呢？孔子说，可去“兵”。假如不得已再去掉一个呢？孔子说，可去“食”，惟独不可去“信”，因为“民无信不立”。诚信为本，是一个企业所应具备的最起码的商业伦理。房地产行业产业关联度高、社会影响面大、不仅关系国民经济大局，更牵涉到广大购房者的切身利益。开发企业要想改变自己的社会形象，成为负责任的企业公民，必须首先从诚信做起。
合理的企业诚信体系，主要包括以下几个方面：
1．对业主诚信。业主，是企业的衣食父母。为广大业主提供合格的产品和优质的服务，是企业存在的意义所在。因而，企业在开发和经营过程中必须做到：不偷工减料，不违规作业，确保工程质量；不做虚假宣传，不搞价格欺诈，履行公开承诺；强化物业管理，完善售后服务，及时妥善处理业主投诉，对已交付的小区能够终身负责，维护业主利益。
2．对投资者诚信。股东和股民，是企业财产的终极所有者。我们必须通过健全法人治理结构，发挥全体股东作用，规范经营，提升核心竞争能力，提高企业的资产收益率，为股东和股民创造更多的投资收益。
3．对合作者诚信。首先，对材料和服务供应商诚信。住宅产品本身就是一个产品群，而不是单一的产品。要打造一流的住宅产品，不仅要有一流的开发商提供先进的开发理念，还要有一流的设计师、一流的施工队伍、一流的原材料生产企业、一流配套设施供应商及一流的物业管理企业提供包括规划设计、现场施工、材料供应、物业管理在内的诸多优秀的产品和服务。因而，一个优秀的开发商必须必须与材料和服务供应商保持良好的合作关系。而保持良好关系的前提就是诚信。其次，对金融机构诚信。房地产是一个资金密集的行业。任何一个项目的开发建设，都必须得到金融机构的资金支持。
4．对社会诚信。依法纳税、参与公益事业、慈善事业、关注社会弱势群体，不仅是企业服务国家建设、体现社会价值、实现社会效益的主要途径，也是企业诚信经营、规范管理的重要标志。
（二）树立科学发展观，对未来负责——实践可持续发展
据统计，人类从自然界所获得的50％以上的物质原料用来建造各类建筑及其附属设施，这些建筑在建造与使用过程中又消耗了全球50％左右的能源。我国是一个能源、土地、水、原材料等资源严重短缺的国家，同时又是一个资源实际利用效率很低的国家。在我国化石能源资源探明储量中，90％以上是煤炭，人均储量也仅为世界平均水平的二分之一；人均石油储量和天然气储量仅为世界平均水平的11％和4.5％，人均耕地只有世界人均耕地的1/3，水资源仅是世界人均占有量的1/4。与此同时，我国单位建筑面积能耗却是发达国家的2-3倍以上；实心粘土砖每年毁田12万亩。物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10％～25％，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30％以上，而污水回用率仅为发达国家的25％。2004年，我国的钢产量占全世界的26％，水泥产量占全世界的37％。目前，我国每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80％以上为高耗能建筑；既有建筑近400亿平方米，95％以上是高能耗建筑。
我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，工业总量的增长、居民消费结构的升级，特别是中国城镇化进程的快速发展，对能源的需求日趋迫切。作为能耗大户的建筑及房地产业，若不尽快改变现有的粗放型的生产方式，行业发展必将面临能源瓶颈。推广节能和节地建筑，是国家住宅产业化工作的重要组成部分，也是推动房地产业可持续发展的一个重要举措。我们广大开发企业理应在这项工作中有所作为。
（三）对行业负责——保持稳定增长态势。
企业的规范经营是市场健康运行的基础。房地产市场发展到今天，成果来之不易，更要珍惜。因为只有稳定而繁荣的市场环境，才能为企业营造一个合理发展的空间。一批地产骨干企业以身作则，加强行业自律，自觉抵制市场经营活动中的不良行为。江西省部分大型房地产开发企业和中介企业向全省同行发出十条倡议，把控制房价过快上涨、确保市场健康有序发展作为自己的责任。成都市住宅与房地产业协会发起，成都万科、成都置信等52家房地产开发企业联名签署了《房地产开发企业规范交易行为诚信承诺书》，向社会公布了诚信交易、不变相哄抬房价的十二条承诺。福州二十二家影响力较大的房地产开发企业通过媒体倡议，恪守诚信经营原则，做对社会负责任的地产商。包括跨国集团融侨集团在内的福州知名地产商表示，只有稳定的房价才有健康的楼市，才能保证房地产企业的稳健发展。他们倡议，对2007年8月31日前开盘的项目将不提价；新开盘的项目，决不哄抬房价。同时，他们承诺不违规预售商品房，不发布虚假广告欺诈消费者。他们还表示将接受政府有关职能部门、新闻媒体和消费者监督。目前，福州有300多家房地产开发企业，而发出倡议的二十二家企业，无论商品房开工面积、土地储备均占总量一半以上。
（四）对构建和谐社会负责——关注中低收入人群的居住和改善问题。
国家对房地产市场的宏观调控政策，是持续且逐步完善的。国务院1998年23号文件明确提出：对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。国务院2003年18号文件提出：让高中收入家庭购买商品房，严格控制经济适用住房的购买者资格，主要面向低收入家庭，并用廉租房解决更低收入家庭的住房问题。国务院2005年26号文件明确：强化规划调控，改善住房供应结构。城市严控低密度、高档住房建设，增设土地出让前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应；同时再次强调加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；再就是加大土地供应调控力度。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。2007年国务院发布《关于解决城市低收家庭住房困难若干意见》、建设部发布《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。2008年初，建设部对现阶段住房政策基本上有了一个比较明确的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；而中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。
由此，我们可以看出，国家对中低收入人群的住房问题，一直非常关注，这也是我们社会主义国家优越性的体现；党和政府执政为民的体现；构建和谐社会的实际体现。因此，房地产开发企业应以历史的、社会的责任感来响应国家对住房市场的宏观调控政策。政府制定宏观调控政策，旨在保护房地产市场的健康持续发展，从这个出发点来说，是和企业的利益一致的。所以，为解决中低收入家庭人群的住房问题，房地产开发企业应承担起它的社会责任。
五、结语
从长远来看，承担更多的社会责任，是房地产企业提高自身竞争力的需要。因为，房地产企业主动积极地承担社会责任，可以为房地产企业赢得良好的社会声誉，而良好的声望有助于房地产企业吸引客户、投资者、潜在员工和商业伙伴，从而增强房地产企业的可持续竞争力。在宏观调控的大背景下，我们的房地产开发企业应该关注更多的社会问题，也是关注自身的切身利益。要结合各自所在的地区和企业实际，建立合理的房地产开发企业社会责任体系，制定切实可行的措施，为构建和谐社会贡献自己的力量。
【参考文献】
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[4]北京大学房地产研究所．中国房地产企业社会责任调查评选体系和评价标准[M]．2006．
【作者简介】林玉江（1976—），男，福建福州人，中国武夷实业股份有限公司福州分公司经济师，研究方向：房地产企业管理；刘永胜（1974—），男，黄冈职业技术学院讲师，研究方向：房地产经营与估价。