修水县位于湘、鄂、赣三省的交汇处，县域面积4505平方公里，为全省之最，全县人口78万，县城人口13万人，城区面积20平方公里。近年来随着县城南迁，城镇化、城市化的整体推进，房地产市场十分火爆，这不但为土地增值税提供了税源，而且也为加强这一税种的管理提出了新的课题。为了加强土地增值税的税源管理，我局以精细化管理为重点，以房地产税收一体化管理为载体，通过采取源头控管、部门联动、人机结合、先税后证等办法，探索了一条加强土地增值税管理的新路，较好地解决了土地增值税欠税大、申报不实、结算不及时、税收偷逃严重等问题。2006年，我局入库土地增值税400万元，同比增长120%，土地增值税税收收入占税收收入总额的逐年上升，土地增值税的管理取得了初步成效。
一、具体做法：
（一）、积极开展税法宣传
土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。2006年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。
（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。
根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。2006年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。
（三）、实行土地增值税的精细化管理
我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。
（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度
我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面1%、住房0.5%预缴了土地增值税。在省局2006年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。
（五）、持之以恒地进行纳税评估工作
我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。2006年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。
（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查
根据市局的部署，我局高度重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。2006年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。
二、土地增值税管理过程中存在的问题
（一）土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。
（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。
（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。
（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。
三、加强土地增值税管理的措施
（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。
（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。
（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开发情况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。
（四）进一步加强部门协作，实行信息完全共享。房地产项目立项、规划、施工、验收、销售等各环节涉及建设、国土、规划、财政、房管等多个部门，工作协调难度大，建议由政府牵头，制定房地产行业的协税护税办法，建立有关部门之间的信息共享的协调机制，实现信息完全共享。
（五）建立地税机关内部控制制度，全面落实税收管理员、户籍管理、执法过错责任追究等制度，定期对房地产税收管理员进行业绩考核，奖优罚劣