摘要：电梯维修资金是确保电梯安全有效运行的资金，电梯维修资金如何有效地筹集，合理有效地使用，是小区业主与物业管理企业关注的问题。文章通过对有效筹集电梯维修保养小额度资金与更新改造资金的阐述，提出了前瞻性的思考，表达了对有效筹集电梯维修资金的良好祝愿。
关键词：电梯维保；更新改造；资金筹集；使用界定；问题探讨
近年来，我国城市建设发展迅猛，带动了房地产业持续、高速地发展，也给物业管理行业带来了良好的发展时机。随着科技时代的来临，智能化、科技化的物业小区呈现在我们的面前，作为现代物业配套的设施设备也具有时代的特点，不仅种类繁多，而且技术含量也越来越高。而在所有的物业设备设施中，电梯的使用效率最高，价值量比较大、科技含量比较高、设备安全系数要求也最高。目前，带电梯的住宅小区已成为物业服务的主流，电梯作为现代建筑的配套设施设备，在物业服务过程中，其维修保养管理过程最复杂，也与业主们的生活与工作息息相关。
电梯作为特殊的运载工具，时至今日，还没有运行、使用年限的限制，而是采用每一个使用年度的合格性检验，通过年检就可以继续使用。相对于汽车等大众交通工具，已经有了明确的强制使用年限报废制度，一旦机动车辆超过规定的使用年限，车辆就必须进行强制报废。特殊情况下，再通过严格的特检，可以再延长一定的使用年限，延长期限到期，就必须进行强制报废。车辆的强制报废制度，有效地遏制不合格车辆的行驶，确保了行车的安全。但事关业主即广大群众安全的电梯系统，在使用年限规定及电梯报废的相关法规与文件却鲜见出台，无形中使大量带病的电梯存在于物业小区，像没有爆炸的定时炸弹，潜埋于物业小区，存在着不可预见的安全隐患。作为物业管理工作的重头戏电梯维修保养与更新改造问题，长期以来困惑着物业管理企业。通过深层次的分析，该问题的直接原因，主要在于电梯维修资金筹集、管理、使用等环节存在问题；电梯维修保养与更新改造资金筹集及使用界定、电梯维修资金链的有效循环等问题没有得到有效的解决。要使该问题得到突破与解决，只有处理好电梯维修资金的筹集、管理、使用等问题，界定好电梯维修资金使用的额度，那么物业小区电梯的安全性问题才能得到有效的解决。
第一，疑惑难题：物业小区电梯“旧”了“老”了意味着什么？应该怎么办？
在现代都市内，因电梯故障而关人或发生伤亡的事件累见不鲜，经常出现于新闻媒体。作为现代建筑，尤其是高层商务与居住物业，基本配套的电梯系统必须时刻保持正常有效地运行，一旦电梯出现恶性事件，那么所造成的影响是巨大，小则影响到业主们的生活与工作，大则造成重大的安全事故，成为社会的热点新闻。电梯维修保养问题、更新改造问题、维修资金筹集问题这些与业主、用户的利益攸关的问题牵动着每位业主的神经。
而作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分，作为与小区物业配套的电梯也成为业主生活与工作与不可或缺运输工具。随着城市发展进程的加快，电梯的市场保有量也随之不断扩大，电梯已成为生活、工作在都市的人们须臾不可离开的一种特殊交通工具。由于电梯的特殊使用功能，必须全天候运行，使得这种产品只可以微有瑕疵，不可以稍有隐患。电梯产品一旦正式启用，使用电梯的人们实际上是每时每刻在使用售后服务。电梯作为现代人们生活与工作中必不可少的交通工具之一，它是现代所有交通运输工具中利用率和普及率最高的。正是由于现代电梯这种与人们生活的密切关系，因此，它的质量问题、安全问题，牵涉到人们的生命和财产。电梯的质量与安全越来越引起人们的重视。
电梯发生恶性事件，究其原因主要有：电梯维修保养不到位，在维修保养的过程中偷工减料，带病运行；电梯设计、安装不合理；电梯老化、超期服役，没有进行改造或更新等等。由于电梯维修牵涉到资金问题，部分不负责任的物业管理企业或电梯业主，没有严格按照电梯保养、维修规程，对电梯系统进行有效地维修与保养，致使电梯的使用寿命缩短，并在使用的过程中存在重大的安全隐患。再加上没有按照规定进行电梯的年检；或者是没有通过电梯年检，但仍然继续进行使用。物业小区电梯带病工作，潜伏着大量不安全的因素，种下电梯事故的恶果。
随着物业管理活动的不断规范，电梯运行维修、保养服务作为物业管理中的一项重要内容，越来越受到广大业主与媒体的关注，电梯出了故障，谁来负责维护维修，维修质量如何？也成为众多业主关心的问题。电梯维修资金从何而来？电梯维修保养资金与大修理、更新改造资金如何进行筹集呢？尤其是电梯过了保修期后，电梯大修能否动用住宅维修资金是很多业主关心的问题。虽然国务院《物业管理条例》颁行后，公共维修资金的归集有了比较明确的规定，当然公共维修资金里包含着电梯维修资金。但目前，商品房的专项维修资金制度在收取、归集、申请、使用上全国仍然没有形成统一的口径，维修资金交存的标准、方式不统一，管理很不规范。由于电梯的特殊使用功能，必须全天候运行，且必须安全运转。正是由于现代电梯与人们的工作与生活密切关系，因此，它的质量问题、安全问题也就严重地关系到人们的生命和财产。电梯的质量与安全越来越引起人们的重视，而电梯的维修保养问题、更新改造问题、维修资金筹集问题，这些与业主、用户的利益攸关的问题牵动着每个业主的神经。
电梯正常使用而老化是不可避免的历史进程，电梯的安全性能问题却关系到业主的生命与财产安全。而缺少电梯维修保障资金，“巧妇难为无米之炊”，电梯的维护、保养无法正常进行，而电梯的更新、改造也更无从谈起，所带来的结果是不可想象的，将可能带来致命的后果。电梯“老”了，“旧”了就应该进行有效的更新与改造，而电梯的更新、改造资金需要有效地归集与使用，电梯维修资金的有效筹集及合理使用问题正考验着我们的智慧，物业小区相关主体应拿出相应的办法，通过有效地运作，确保电梯维修资金的到位、足额，才能使困扰物业小区多年的老大难问题得到彻底的解决，使事关物业小区业主切身利益的安全问题得到基本的保障。
第二，问题破解：物业小区电梯保养、维修资金与更新、改造资金统一筹措与归集，区别使用。
电梯的维修保养与更新改造资金如何进行筹集？在筹集电梯维修资金的问题上，国务院《物业管理条例》第五十四条已明确规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属物业小区全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。虽然在电梯维修资金的来源上已有了一定的保障，但因各地相关使用与管理维修资金的配套管理办法迟迟没有出台，致使电梯需要大修或更新改造时，物业小区业主委员会、物业服务企业申请动用维修资金的手续繁琐，时至今日，泉州市还没有一个物业小区使用到已归集而存放于建设系统指定银行的物业小区业主缴存的小区公共维修资金。由于动用电梯维修资金手续繁琐，审批时间较长，但电梯故障的排除，比较重大的维修、保养，老旧电梯的更新、改造却时不待我。
目前，电梯使用年限强制性报废制度还没有出台，为应对电梯使用期限强制报废而产生的电梯更新问题，业主、房地产相关主管部门应该未雨绸缪，做好相关的应对措施。因电梯更新改造费用多达几十万元。一台全新电梯普通的基准价格在20万元左右，按照相关的技术指标，使用超出15-18年的住宅楼电梯就达到合理的使用年限，必须报废。如果按此推算，使用年限为70年的房屋，在有效地物业使用年限内，至少须要更换三次电梯。高昂的电梯更换费用应如何进行解决？持续多次的筹集如何进行？因此在每个住宅小区设立电梯专项基金，并纳入小区公共维修基金，在条件成熟时，可以进行必要的电梯维修资金的筹集，以避免出现电梯报废需要更换时各方互相推诿、无人出钱的尴尬局面。
针对公共维修资金启用困难的问题，为解决小额度电梯维修保养资金筹集的问题，确保电梯维修保养资金及时到位，保障电梯的有效维修保养，物业管理企业可以灵活地采用有效的措施，通过与小区业主委员会的沟通，充分利用小区资源，寻找多渠道解决小额度电梯维修保养资金，也就是利用好小区公共部位进行租赁经营，把经营收入作为小额度维修资金的重要来源。包括小区广告场地的租赁费、小区地面停车位费用的收入等；把本属于全体业主的小区公共资源进行有效地盘活，取之于民而用之于民，在界定好小区物业管理单位与小区业主的经营收益合理分成后，小区业主应得到的收入来用作为小区电梯维修保养的小额资金，那么物业小区电梯维修保养资金就有了一定的保障，电梯系统的良好维护保养就能得到实现。
第三，正确界定：以一定的维修资金额度的上下界限来界定物业小区电梯小额维修资金与电梯的更新、改造资金。
目前，电梯的大修理及更新、改造资金筹集包含于小区物业公共维修资金，虽然各地存在着差异，但基本已有明确的规定，也就物业交付使用时，由业主统一缴交，存放于建设系统主管部门规定的专项帐户，专款专用。对于电梯专项基金的交纳、管理和使用，应有明确的规定，或由当事人在房屋买卖合同和物业管理合同中约定。比较好的做法是，应及早做好维修资金的积累工作，比较好的做法是小区内使用电梯业户从一开始就每月多支付少许的费用，通过平时的积累，到了电梯需更换的时候，就有了一笔不小的“电梯更新改造资金”，另外，应加强小区公共资源利用所进行的经营收入的积累，以弥补这方面的费用，充实维修资金的来源。
从物业管理的客观实际来讲，小区电梯有效运行的保障性资金也就是电梯维修资金应该分为两大块：一是为日常保养性维修资金，主要用于电梯小额度的保养性维修，二是为电梯的大修理或更新改造资金，主要用于保修期过后或电梯使用年限太长的带病电梯的大修理或更新改造。因此，电梯系统运行的保障性资金筹集就应该一分为二的来区别对待。而电梯的保养性维修是电梯正常运行的基础性工作，有效地保养能确保电梯安全、高效地运行，并能延长电梯的使用寿命。目前，有部分城市的做法是电梯故障、损坏时，可以使用小区公共维修基金；如果公共维修基金不够用，就要由使用电梯的业主及住户平均分摊。因为维修电梯而动用物业维修基金的情况，在大部分城市还没有产生。但从目前情况来看，动用公共维修基金维修电梯也“不方便”。动用公共维修基金必须通过多数业主的同意，由于电梯的维修、更换费用较高，不少业主对这块费用的支付有意见，常常因为意见不统一，而不能使维修资金及时到位，从而延误了电梯的修理。比较电梯更新改造费用，保养性维修费用尚属小数额。从客观上来讲，现代的电梯有别于以前的传统电梯，由于科技的发展，电梯机电系统的集成化部分明显增加，电梯一旦发生异常或故障，一查原因，经常出现集成电路板故障，就必须更换或维修集成电路板，而集成化的电路板价格不菲，一小片就是一笔不小的支出，动辄少则几百元，多则几千元，对于微利行业的物业管理企业，属于更换电路板之类的维修，由物业管理企业来支出，显然没有道理。物业服务企业负责的是常规性的保养，负责的应该是常规性的物料，而不应包含重要的配件，如电梯集成电路板。因此，对于电梯维修保养中需要改换零配件，如集成电路板等，若超过300元额度的维修费用开支，就应该界定为小额度维修资金，在电梯保养维修性资金中列支，相信如此的界定方法会得到业主与物业服务企业的广泛认同。
电梯维修资金有效筹集与正确界定使用标准的问题已摆上了重要的议事日程，对于事关广大人民群众利益的迫切实际问题，正在考验着小区物业管理的相关主体，我们有理由相信，通过相关法律法规的出台与施行，发挥物业小区相关参与主体的聪明与智慧，电梯维修资金有效筹集及使用界定的问题会到得良好的归宿。
（作者单位：泉州远宏物业管理有限公司）