□ 作者：华中农业大学土地管理学院 王佑辉
内容摘要：我国的经济适用房政策存在效率偏差，本文分析了产生效率偏差问题的原因，并提出了完善经济适用房政策的建议。
关键词：经济适用房 效率偏差 建议
我国经济适用房政策效率偏差问题十分突出，国内部分城市政府甚至宣布取消经济适用房政策。
针对近年来部分城市存在房地产投资规模过大和房价上涨过快的趋势，2006年的政府工作报告以及“国六条”中都相应提出，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。为避免重蹈覆辙，经济适用房政策需要根据产生效率偏差的原因，进行制度修正，弥补其政策设计的缺陷。
经济适用房政策效率偏差原因分析
转轨时期城镇居民家庭收入差距拉大，居民家庭住房承受能力呈现出明显的层次性。政府设计了分层次的城镇住房供应体系：对高收入家庭提供普通商品房，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房。分层次住房供应体系属于“价格歧视”。价格歧视就是在垄断市场上，拥有垄断地位的垄断者可以采用不同的价格销售同种产品。分层次住宅供应体系属于“三级价格歧视”，即垄断者对同种产品在不同市场上，或对不同消费者，收取不同价格。
经济适用房和商品房除了建造标准上的差异外，其居住效用没有本质区别，属于同质产品。但是经济适用房政策设计，使得经济适用房与商品房存在价格差异。政府部门在一级土地供给市场上扮演着垄断者的身份，通过土地出让，将商品房用地与经济适用房的划拨用地区分开来，减免地价和相关税费，对利润率及管理费率进行管制，经济适用房与商品房存在差别价格。并且规定高收入家庭只能购买高价格的商品房，中低收入家庭才有资格购买低价格的经济适用房。因此，经济适用房政策设计属于典型的价格歧视。
根据垄断市场理论，价格歧视得以实施必须满足两个条件：市场能分割和市场可分隔，二者缺一不可。市场可分割，是指由于市场缺乏竞争，信息不畅或其他原因，造成市场不完全，垄断者可以分割市场，由于各分割市场的需求价格弹性不同，垄断者可以在需求价格弹性小的市场上实行高价格，在需求价格弹性大的市场上实行低价格，在不同的分割市场上实行差别价格。市场可分隔，是指能有效地区分不同市场或市场的各个部分，严格区分不同市场上的购买主体，排除中间商倒买倒卖获利的可能。这是保证差别价格能够在市场上存在的关键。
经济适用房政策出现偏差的主要原因，就在于实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证。市场分割标准难以操作，市场分隔手段缺乏效率。
分层次住房供应体系，分割住房市场的标准是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我国居民家庭的收入水平透明度极低。此外，居民家庭收入是动态变量，信息取得成本很高。
市场分隔要求将高收入家庭排除在经济适用房市场门槛以外。目前采用的主要手段是资格审查和购房者公示，但这种分隔手段缺乏效率。购房者资格主要由购房者单位、街道，甚至是开发商审查。购房者单位和街道具有利益无关性，因此难以认真履行审核职责。开发商为提高销售效率，缩短开发经营周期，很可能与购房者进行合作博弈，甚至协同作假。而在个人信用制度缺失情况下，公示不可能起到甄别高收入阶层的效果。
修正与完善经济适用房政策的思考
准确定位需求结构
调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。社会保障性质决定了经济适用房的供应范围不应该过于宽广。过于宽松的购买资格，增加了政府的财政负担，也没有显现出真正需要支持的弱势群体，社会保障效果不好。因此，有必要收缩经济适用房投资计划，减少保障范围，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，结合各地经济发展水平制定收入区分标准。
尽快建立和完善城镇居民个人信用制度。随着我国消费信贷的发展，国内少数城市已经启动联合征信制度，这是居民个人信用制度建设的良好开端。今后要加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。
大力发展“二手房”市场和启动廉租屋。中低收入家庭的投资买房的能力有限，因而大力发展“二手房”租购市场，及时启动“廉租屋”政策，为中低收入家庭住房需求分流。
建立有效的实行机制
建立监督执行经济适用房发展计划的机构。经济适用房社会保障功能决定不能完全采用市场经济机制配置资源。政府必须介入经济适用房分配，确保租购对象都是确实需要帮助的人。
控制建造标准与总价。经济适用房超标准建设导致了经济适用房和商品房类同，冲击了商品房市场。经济适用房要以中小户型为主，不求奢华，但求结构紧凑，面积实用。
弱化经济适用房的投资功能。减少高收入家庭把经济适用房当作投资的机会。比如严格执行经济适用房取得产权证明5年以后才可以入市交易的规定；经济适用房交易过户时，补交政府减免的地价和税费优惠；对租赁收益征收高额所得税；对转让收益征收高额的营业税和所得税。同等条件下，政府保留对经济适用房的收购和承租优先权等等。
